LAKÓBÓL TULAJDONOS, TULAJDONOSBÓL POLGÁR

A megelőző időszakban az állami gondoskodás révén remélhette az állampolgár, hogy biztos fedelet tudhat a feje fölött. A piaci viszonyok még nem léteztek, inkább afféle kvázi-szociális bérleti díjért cserébe, a bérbeadó és a bérlő kapcsolatára emlékeztető jogviszony alakult ki a lakó és az államot képviselő tanácsi fenntartású vállalat között. Amint a politikai változások szele érezhetővé vált, különböző politikai és civil szervezetek tűzték zászlajukra a lakásprivatizáció ügyét. Akkoriban szinte nem akadt szakértő, aki merte volna másképp látni, vagy akár csak mérlegelni a változások egyik alaptételének kikiáltott folyamatot. Azóta sokan tanulják, hogy mit jelent tulajdonosként felelősséget vállalni. Sok önkormányzat látja be, hogy a település fejlesztéséért viselt felelősségébe az otthonteremtéshez nyújtott helyi közösségi támogatás is beletartozik. Ugyanakkor a kormányzati szintű megközelítés gyakori változásai nehezen kiszámíthatók.

Kezdetben első számú értéknek tekintettük, hogy a polgár lakjon saját tulajdonában. Ennek megfelelően olyan törvény született, amely lehetővé tette, hogy – politikai indokok alapján – ne a piaci viszonyok szerint történjen meg a magánosítás. Ezzel azonban csak egy lépést tettünk, – ha mégoly jelentőset is – a polgári demokráciák nálunk elképzelt és hirdetett kereteinek megvalósítása felé.

A lakást azonban nem elég birtokolni, lakni is kell. Ennek pedig súlyos anyagi következményei vannak, amelyekkel persze akkor is számolhattunk volna, amikor a privatizáció előkészületei folytak, csak akkor valami elhomályosította a számok valóságára vetett tekintetünket.

A lakó – még a kedvezményes ár és a kedvező fizetési konstrukció mellett is – jelentős terheket vállalt át a korábbi tulajdonostól. Bonyolítja a problémát, hogy egy-egy társasházi lakóközösség közös problémáinak kezelésére a “szocialista együttélés” modellje nem tartalmazott működőképes megoldásokat. Így a kialakult vagyoni különbségek, a különböző társadalmi csoportok eltérő érdekérvényesítési képessége és az említett együttműködési hiányosságok, mára társadalmi méretű probléma kialakulásához vezettek. A törvény kezelte a politikai kérdést, de nem oldotta meg a lakásprivatizáció nyomán kialakult helyzetet. A bérlőből tulajdonos lett. Ettől azonban nem változott a lakásban élők szociális helyzete, kivételt jelent az az eset, amikor a kedvezménnyel megvásárolt lakást rövid időn belül jelentős haszonnal eladták, és közben még lakhatásukról is saját erőből gondoskodtak. Az ilyen esetek előfordulása egyébként nem is olyan kivételes, hiszen a vidéki nagyobb városok belvárosaiban számos üzlet, orvosi rendelő, iroda nyerte el így a helyét, ami a helyi gazdaság és – jó esetben – a városkép fejlődését tekintve akár örvendetes mellékhatásként is értékelhető. Ugyanakkor talán a tulajdonossá válás az a tényezője a rendszerváltozásnak, ami megfelelő felkészítést és folyamatos törődést igényelt és érdemelt volna.

Ha igaz, hogy a magántulajdonon alapuló gazdaságban hatékonyabban működtethető a vagyon, akkor az is igaz, hogy erre a szétaprózott, privatizált, korábbi közösségi vagyonelemek esetében, még a döntést megelőzően, társadalmi méretekben kellett volna felkészülni. Igaz, a polgári létet részben megalapozza a tulajdon, de máig hiányzik a tulajdonosi tudat. Ma még elképesztő könynyelműségekkel, tájékozatlanságból eredő, komoly károkat okozó, “ön- és közveszélyes” döntésekkel lehet találkozni a társasházi közösségek működése során. A “dörzsöltebb” lakótárs képes gátlástalanul érvényesíteni akaratát egy-egy közösségben, mert sokan a legelemibb jogaikkal és kötelezettségeikkel sincsenek tisztában. Természetesen nem várható el, hogy minden lakásban ingatlangazdálkodási szakember lakjon, de a tájékozatlanságnak van egy foka, amely már nemcsak az egyes tulajdonosnak, hanem a közösségnek is képes kárt okozni.

A privatizációt előkészítő kormányzati szakemberek annakidején csak a politikai akarat kiszolgálását tudták maradéktalanul teljesíteni. Sem ők, sem a törvény előírásait gyakorlatban végrehajtó önkormányzatok, de még a bérlők – későbbi tulajdonosok – érdekeit képviselő civil szervezetek sem tudtak elegendő figyelmet szentelni az akkor már látható, de közvetlenül még nem érzékelhető gondok kezelésére.

Előre látható volt, hogy lerobbant, régi bérházakban, szlömösödő lakótelepi betontömbökben létrejövő társasházi közösségek az állagmegóvást, felújítást, de a közös épületfenntartást tekintve is, lakásukkal együtt egy nehezen kezelhető problémahalmazt vásároltak. Hosszú évekig váratott magára a társasházakról szóló törvény új, a helyzetnek megfelelő módosítása is. Közben azonban meg kellett hozni a tulajdonosi döntéseket, ki végezze a lakóépület kezelését, ki képviselje a közösséget, milyen módon történjen a közös költség kiszámítása, milyen alapon, mennyit fizessenek a tulajdonosok a felújítási alapba, a közös tulajdonú helyiségekért. Szerencsésnek mondhatja magát az a lakóközösség, amelyben mindezekhez valamelyest értő, megbízható tulajdonostárs akad, aki vállalja is, hogy elvégzi ezt a munkát. Mit is illik tudnia egy társasház képviselőjének? Értenie kell a pénzügyekhez. Ismernie kell egy sor törvényt, kormányrendeletet, helyi önkormányzati jogszabályt. Birtokolnia kell bizonyos épület-üzemeltetéssel kapcsolatos műszaki ismereteket. Követnie kell a gazdasági környezet változásait, kapcsolatot kell tartania az épület kezelőjével és mindazokkal a szakemberekkel, akiknek a közreműködésére számít valamilyen rendkívüli esetben. Egy nagyobb méretű társasház esetében ez komoly teher. Így aztán a közös képviselőnek marad a megbízott kezelő ellenőrzése. Tapasztalat és szakmai hozzáértés nélkül ez azonban csupán a látható dolgokra terjedhet ki. Így odajutottunk, hogy a tulajdonos megbízásából a kezelő hozza meg azokat a döntéseket, amelyeket megbízójával jóváhagyat.

Az önkormányzat nézőpontjából már a folyamat kezdetekor is látható volt, megszűnik az a lehetőség, hogy a választott testület politikai felelősséget vállaljon egy-egy lakóház városképet rontó állapotáért. Különösen jelentős ez a műemlék épületek esetében. Legalább ilyen súlyú az a probléma, amely a megmaradt önkormányzati tulajdon szétaprózottságából fakad, nevezetesen abból, hogy általában a rosszabb állapotban lévő, kevésbé piacképes lakások maradtak meg a települések tulajdonában. A privatizáció sem juttatott lakáshoz mindenkit, a folyamat végeztével is az önkormányzat hivatott lakásgazdálkodási koncepciót készíteni, gondoskodni arról, hogy az esélyegyenlőség elve alapján kinek-kinek reménye legyen a saját otthon megteremtésére. Azt úgy tűnik már eldöntötték az 1993-as lakástörvénnyel, miszerint a “lehet-e otthont teremteni nem saját tulajdonú lakásban?” – kérdésre nemleges választ kapott a magyar társadalom. Pedig sok fejlettebb ország gyakorlatát ismerve nem biztos, hogy a “mi válaszunk” a helyes.

Lakások nélkül lakásgazdálkodási koncepciót készíteni még csak lehet, de lakáshoz juttatni az igénylőket már nehezebb feladat. A települési önkormányzat a helyi ingatlanpiac egyik szereplője, ugyanakkor döntései sokszor meghatározzák, de legalább is befolyásolják a helyi piaci viszonyokat. Ez utóbbi szempontból egyáltalán nem közömbös például, hogy milyen bérleti díjat állapít meg az önkormányzat mint bérbeadó, hogy milyen szociális kedvezményeket biztosít, hogy a forgalmi érték hány százalékát fizeti ki a bérlőnek, ha lemond bérleti jogáról, vagy ha az önkormányzat a lakás vásárlója, milyen árat hajlandó megfizetni egy-egy lakásért.

Igazi áttörést az jelenthetne, ha az eddigiekhez képest lényegesen több lakás épülne. A KSH jelentése szerint Bács-Kiskun, Csongrád és Békés megyékben az idei év első felében 84,4 százalékkal több építési engedélyt adtak ki mint a tavalyi év azonos időszakában. A Nyugat-Dunántúlon ugyanez az adat 37,8 százalék, ami jelzi, hogy valami elindult. Most már csak arra kellene ügyelni, hogy ne változzanak túl gyakran azok a keretek, amelyekben az építtetőknek gondolkodniuk kell. De úgy tűnik, hogy a kormányzati koncepció nem igazán számol az önkormányzatok hathatósabb közreműködésével ezen a területen és inkább a jóval nehezebb terepnek ígérkező panelfelújítás problémakörét hagyja meg a helyi babéroknak.