A pártállam gyakran kérkedett azzal, hogy "megoldja" a nyomasztó lakásproblémát. S valóban nagyon sok lakást építtetett. Az eredmény mégis az mutatja, hogy végleges megoldás e téren nincs. Ugyanis a lakás, a lakhatás folyamat. Változnak az egyéni és a társadalmi szükségletek, de változik a gazdasági helyzet is. Emlékezetes miként változtatta meg az életmódot, majd a lakáshasználatot is a televízió vagy a hutőszekrény tömeges elterjedése. Minden életbevágó folyamat komplex megoldást követel. Az idő sürget, - nálunk különösen - mivel minden igényt rövidtávon kielégíteni lehetetlen, ugyanakkor minden beavatkozásnak hosszú távú következményei vannak. Ezért nagyon lényeges a lakáspolitika prioritásának meghatározása, a taktikai és a stratégiai célok kidolgozása és megvalósítása. Nagyon fontos, hogy mindez társadalmi egyetértéssel történjék. Be kell látni, hogy az ésszeru lakáspolitika nem lehet a választási ciklusok függvénye, és kompromisszumok, finomítások nélkül nincs jó megoldás. És ne felejtsük azt se, hogy az egész folyamatot bele kell helyezni abba az erőtérbe, amit manapság a "fenntartható fejlődés" követelményeként kell elfogadnunk. Persze a legjobb lakáspolitika sem képes "otthonteremtésre". Az otthon ugyanis az ember, vagy még inkább a család és a lakás, a lakóhely közötti bensőséges viszony.
A kormányzat a lakástámogatásban az elmúlt néhány évben jelentős sikereket ért el. Ezek közül a legfontosabb, hogy sikerült ismét mozgásba hozni a lefagyott lakásépítést, és elérte, hogy a jogosultak kedvező feltételekkel juthassanak nemcsak építési, de vásárlási, felújítási hitelhez, és sikerült végre elindítani a jelzáloghitel intézményét is. Fontos előrelépés, hogy újra épülhetnek bérlakások. Önelégültségre azonban mégsincs semmi ok. Az előttünk tornyosuló feladatokhoz képest mindezek helyes, ám csak kezdeti lépéseknek tekintendők.

"A JÖVŐ ELKEZDŐDÖTT"

Ha azonban a magyar lakáshelyzet súlyos konfliktusaira tekintünk, rögtön hozzá kell tennünk azt is, hogy "a múlt még távolról sincs befejezve". Olyan ellentmondásokról van szó, amelyek a múltban gyökreznek, és a feloldásukhoz még legalább másfél-két évtizedre van szükség. A bajok fő oka az, hogy a lakás építésének költsége és a lakosság átlagjövedelme közötti olló túlságosan tágra nyílt. Bár a lakások száma meghaladja a 4 milliót és az egy lakásra jutó lélekszám 2,5 körül van, a relatív lakáshiány mégis nyomasztó. A meglévő lakások komfort színvonala ma is alacsony, és a lakások közel 20 százalékában még fürdőszoba sincs. Helyenként már teljes városrészek tekinthetők elavultnak, s a meglévő lakásállomány többségének muszaki színvonala is igen alacsony. A problémát csak fokozza, hogy a munkahelyek és a lakások földrajzi helye gyakran nem esik egybe. Mindezek a kívánatos mértéku lakásmobilitás ellen hatnak. Akadályt jelent az is, hogy a lakások nagy hányada magántulajdonban van. Ráadásul ez a magántulajdon gyakran társas, sőt vegyes tulajdonú társasház, a magántulajdon torz formája. Ördögi kör ez, ami akadályozza a felújítást, a korszerusítést, sokszor lehetetlen helyzet elé állítva a tulajdonosokat. Súlyos gond, hogy ma bizonyos rétegek lakáshoz való jutásának az esélye nagyon csekély, vagy éppen semmi. S nem hagyhatjuk figyelmen kívül azt sem, hogy az utóbbi időben felerősödött a lakóhelyek jövedelmi viszonyai szerinti területi szegregáció, ami szétzilálhatja a települések kohézióját, miközben felfalja például a főváros körüli zöld övezeteket.

MAGÁNTULAJDON VAGY BÉRLAKÁS?

Nyugat-Európában ma, a lakáshelyzet és a lakáspolitika alapján az országok négy csoportja különböztethető meg. Hollandiában, Svédországban, Angliában az állami beavatkozás erős, meghatározó a központilag támogatott bérlakás szektor, és a GDP mintegy 3 százalékát fordítják a lakástámogatásra. Ausztriában, Dániában, Franciaországban és Németországban jelentős a magán bérlakásszektor is, és a GDP 1-2 százalékával támogatják a lakásügyet. Írország, Olaszország, Finnország és Luxemburg lakáspolitikája egymástól ugyan nagyon eltérő, de a helyzetük azonban annyiban mégis hasonló, hogy a tulajdonosi szektor ezekben az országokban mindenütt erős, és a GDP 1 százalékát fordítják a lakás szektor támogatására. Végül mind Portugáliában, mind Spanyolországban, mind Görögországban a magánlakás a meghatározó, a közösségi bérlakás állomány gyenge, minősége alacsony, és a GDP kevesebb, mint 1 százalékával támogatják a lakás szektort.
Az említett országok tapasztalatai azt mutatják, hogy mind a szociálisan támogatott bérlakás, mind a magánlakás-forma hátrányossá válhat, amennyiben bármelyik jelentősen túlsúlyba kerül. Így a magántulajdon esetében kimutatható, hogy nemigen alkalmazkodik a növekvő számú idősek igényeihez, a karbantartás színvonala pedig - különösen idős tulajdonosok esetében - gyakran hagy kívánnivalót maga után, növekszik a törlesztési elmaradások, sőt a lakásvisszaadások száma is (Anglia, Finnország), és a gyakori válások miatt megnőtt az igény a rövid időre igénybe vehető bérlakások iránt. A szociálisan támogatott lakbérrendszer viszont gyakran vezet ún. "szegénységi csapdába". Ami azt jelenti, hogy a használó esetenként annak érdekében, hogy a támogatást el ne veszítse, vonakodik rendszeres munkát vállalni. A lakbérek állami maximálása pedig bizalmatlanná teszi azokat a befektetőket, akik egyébként bérlakások építésében lennének érdekeltek.
Magyarországon ma, az a legfontosabb feladat, hogy a lakásügy, súlyának megfelelően, végre kormányzati szintre kerüljön. Itt nem önálló minisztérium létrehozásán van a hangsúly, hanem a különféle tárcák közötti feladatok összehangolt, a célnak megfelelő, önkormányzatokra, területi (regionális) hálózatra támaszkodó lakáspolitikáról van szó. Ma már ez a feladat elképzelhetetlen az önkormányzatok nélkül, de szükség van egy olyan minőség és fogyasztó védelmi rendszerre is, amely szavatolni tudja azt, hogy a támogatottak minden tekintetben jó minőségu terméket kapjanak.

MINŐSÉG ÉS FOGYASZTÓ VÉDELEM

A lakásoknál ma még hiányzik az átfogó, intézményes minőség és fogyasztó védelem. Negatív példaként lehet említeni a hetvenes és nyolcvanas években meglódult falusi lakásépítkezést, amikor gyakran olyan méretu és elrendezésu lakóházakat építettek, amelyek többsége ma már kihasználatlan, de tönkretette a kulturális értéket képviselő falu képet. Az említett állami ellenőrzés fontosságát igazolja az USA legfrissebb tapasztalata is, mely szerint a lakásárak az elmúlt tíz évben folyamatosan növekedtek, és ezt a tendenciát még a szeptemberi terrortámadás sem fordította meg. Kimutatható, hogy egy, a lakásszektorban bekövetkező recesszió sokkal súlyosabban érintené a gazdaságot, mint a tőzsdei válság.
Tévesek azok a vélekedések, miszerint a piaci verseny automatikusan és általánosan szavatolja a minőséget, mivel ez a hatás legfeljebb a kivitelezés minőségére igaz. A lakás tényleges megfelelőségére azonban a verseny ilyen tekintetben nem hat. Egyrészt azért nem, mert a leendő használó általában maga sem tudja pontosan, mire van és lesz valójában szüksége. Másrészt általában sürgetett és kiszolgáltatott helyzetben van. Harmadrészt anyagi lehetőségei általában szukösek. Végül ténylegesen alig van valódi választási lehetősége. Részint azért nincs, mert általában csak adott helyre készített és adott tervben ábrázolt (melyet olvasni általában nem tud) megoldások közül választhat. Ne felejtsük a vállalkozó csak úgy, mint a pénzintézet csak az áru szabványos muszaki minőségében érdekelt és kevéssé vagy alig a lakás építészeti, azaz komplex használati minőségében, használhatóságában. Ők általában azt állítják, hogy a vevők a kis lakásokat keresik. Ami így bizonnyal nem igaz. Az olcsó vagy a kis lakás távolról sem jelenti ugyanazt. Csakúgy, mint a gépkocsik esetében sem.
Fontos lenne tehát, hogy a leendő vásárló képes legyen a saját szükségletének felismerésére, ha már az ilyen ismeretekre az iskolában nem oktatják. Különösen a kis lakások esetében (ahol szó szerint minden négyzetcentiméter használhatósága számít) lenne indokolt egy olyan látványterveket is bemutató CD ROM-mal is támogatott útmutató, amely ismertetné a lehetséges jó és hibás megoldásokat, (helyiség méret, kapcsolat, bútorozhatóság, anyag használat, muködtetés, fenntartás, higiénia, karbantartási igény, energia, tárolás stb.), s amely minden érdeklődőt képes lenne orientálni. Egy ilyen kiadvány előállításának költsége a lakás árához képest elhanyagolható, és valószínuleg az érdekelt pénzintézetek nem zárkóznának el az elkészítés, sőt az esetleges frissítések támogatásától sem. Emellett természetesen szükség lenne a tervezési programok és a tervek előzetes minősítésére is.

ÖNKORMÁNYZATOK FELELŐSSÉGÉRŐL
A LAKOSSÁG VÉLEMÉNYEZÉSI JOGÁRÓL

Jelen formájában az építési engedély intézménye a komplex építészeti minőség ellenőrzésére több okból is alkalmatlan. Egyrészt azért, mert az "építészeti minőség" kritériumai általánosan nem kodifikálhatók, ezért betartásuk ilyen alapon nem is ellenőrizhető. Másrészt pedig ez a minőség lényegében már koncepcionális stádiumban eldől. Ma az engedélyezésre vonatkozó tervet lényegében kész állapotban mutatják be, amikor azon változatni már nem, vagy csak alig lehet. Ráadásul az engedélyezési tervek megkövetelt léptéke homályban hagyja a lakások esetében létfontosságú részleteket (pl. a konyha bútorozhatósága). Nagyon gyakran hiányoznak a bírálathoz szükséges személyi és szakmai feltételek is. Maga az eljárás is áttekinthetetlen, nem zárható ki, hogy ez az egyik jellemző melegágya a korrupciónak. Előfordul az is, hogy az engedélyt nem támasztja alá naprakész szabályozási terv. Az önkormányzat felelőssége estleges és a lakosság beleszólási joga és lehetősége sem egyértelmuen szabályozott. Ez nem csak a demokratikus jogok korlátozása, de bizonytalan helyzetbe sodorhatja a jóhiszemu építtetőt is. Közismert továbbá, hogy az építési engedélyben meghatározottak kijátszása viszonylag egyszeru, és az esetenként kiszabott bírságnak nincs komoly visszatartó ereje. Az előbbiekre tekintettel elkerülhetetlen az építési engedély intézményének alátámasztása, például az angol "planning permission" (tervezési-fejlesztési engedély)-hez hasonló eljárással, amely viszonylag könnyen beépíthető lenne a magyar jog és igazgatási rendbe. A tapasztalatok szerint ez ugyanis a minőséget nem kikényszeríti, hanem arra eleve ösztönöz, erősíti az önkormányzat felelősségét, mélyen demokratikus, amikor szigorú szabályok keretei közt ugyan, de egyértelmuen biztosítja bárki beleszólási jogát bármely önkormányzati építési-fejlesztési döntésbe.

TERÜLETFEJLESZTÉSI
ÉS POLITIKAI KÉRDÉSEK

A lakásépítés szinte minden esetben területfejlesztési kérdéseket is érint. Alapszabály, hogy lakásokat ott és úgy szabad építeni, ahol és ahogyan ezt az érvényes szabályozási terv előírja. ( Lásd! ár és belvíz biztonság) Kellő óvatossággal kell azonban eljárni a városok agglomerációs térségében, ugyanis az egyes települések kölcsönösen hatnak egymásra. Ezért feltétlenül szükség van magasabb rendu térségi szabályozásra. Még abban az esetben is, ha ez esetleg némiképp korlátozza a helyi érdekeket (pl. budapesti agglomeráció). Ugyanakkor kiemelten kell támogatni a lakásépítést, ha ez elősegíti az elavult városrészek megújítását, segíti az új munkahelyek létrejöttét, vagy alulhasznált városi területek újra hasznosítását Az viszont társadalmi, politikai választás, hogy elfogadjuk és támogatjuk a lakóhelyi szegregációt, azaz a körbe kerített, luxus lakóparkok tovább burjánzását vagy sem.
Az is meghatározó politikai kérdés, hogy kik lehetnek a támogatási rendszer kedvezményezettjei. A mai lakáspolitika családközpontú és ezért elsősorban a gyermekes családokra összpontosít. Bár ez a meggondolás logikus, mégis fel kell hívni a figyelmet arra, hogy ma minden ötödik gyermek házasságon kívül látja meg a napvilágot és igen nagy a gyermekét egyedül nevelők száma is. Tisztán demográfiai szempontból azonban az ilyen szituációk támogatása is indokolt lenne már csak a gyermek jövője szempontjából is. Látni kell továbbá azt is, hogy a kényszeru okból kis lakást vásárlóknak - amennyiben további gyermeket vállalnak - ismét új lakást kell vásárolniuk. Különösen nehéz helyzetben van a pályakezdő vagy még tovább tanuló, egyedül élő fiatal. Többségüknek szinte semmilyen esélye nincsen a lakáshoz jutásra és kénytelen a drága albérleti díjakat fizetni. A kvalifikált fiatalok estében valamilyen - a diákhitelhez hasonló - lakástámogatási rendszer bevezetése lehetne a megoldás. Speciális bérlakások építését kellene előmozdítani a felsőoktatási, kutatási központok közelében, illetve ott, ahol remélhetően viszonylag gyorsan megfelelő munkahelyet tudnak találni. Megjegyzendő, hogy a diákok elhelyezésére sem a hagyományos kollégium az egyetlen megoldás. Külföldi tapasztalatok szerint speciális diáklakások is jó szolgálatot tehetnek, hiszen ezek esetében a muködtetési költség legalább egy része megtakarítható, és ilyen lakásokat avult, de még felújítható épületekben is viszonylag egyszeruen ki lehet alakítani.
Hasonlóképpen kellene létrehozni speciális lakásokat az olyan idős emberek számára, akik képesek ugyan magukról gondoskodni, de rendszeres gondozásnál több segítségre nem szorulnak. Ebben az esetben is elsősorban különleges bérházakra kell gondolni, egyrészt a gondozás jobb meg szervezhetősége, másrészt a nélkülözhetetlen technikai rendszerek (pl. lift) jobb kihasználhatósága érdekében.

MOZGÁSSÁRÜLTEK,
HAJLÉKTALANOK

Mindez arra vall, hogy sokkal több bérlakásra van szükség. Nem kell azonban csupán új lakások építésére gondolni, mivel például a korábban eladott lakótelepi lakások egy részének visszavásárlása is szóba jöhet. Olyan lehetőség ez, ami nemcsak olcsóbb megoldást, de a lakásmobilitás gyorsítását is jelenti. Másrészt, a szociális bérlakás megkerülhetetlenné teszi valamilyen lakbértámogatási rendszer létrehozását és muködtetését is. Valószínu, hogy a ráfordítás alapú lakbér olyan magas lenne, amit sokan képtelenek lennének megfizetni, vagy ha mégis, eközben képtelen lenne olyan megtakarításra, amely lehetővé tenné azt, hogy innen saját tulajdonú lakásba költözzék.
A bérlakás állományon belül problémát jelent a már tömegesen jelentkező, speciális szükségletek kielégítése. Ilyen például a mozgáskorlátozottak, vagy testi fogyatékosak lakásigénye, ami nem csupán egyéni, de közösségi szempontok megfontolását is igényli. Egészen sajátos szegmens a hajléktalanoké, annál inkább, mivel valószínu, hogy a hajléktalan szállók nem jelentik az egyetlen célravezető megoldást. A probléma súlyát jelzi, hogy csupán Dél-Európában 600 ezerre tehető a fedél nélküliek száma. Utánpótlásukról a migráció, a munkanélküliség stb. folyamatosan gondoskodik. A kérdés megfelelő kezelése intenzív társadalomtudományi kutatást tesz szükségessé.
Hasonló elemzések szükségesek a roma lakásprobléma hatékony kezeléséhez is. A PHARE program segítségével a közeljövőben két-három telep építési projektje elindul. Látnunk kell azonban, hogy a probléma nem szukíthető le a településtervezés szintjére. Tény, hogy e halmozottan hátrányos helyzetben lévő réteg felzárkóztatásának egyetlen módja a tanulás. Az is tény, hogy a tanulási esélyt, sőt a szocializációét is a lakáskörülmények jórészt eldöntik. Minthogy a probléma hatékony kezelése a romák részvétele nélkül elképzelhetetlen, a megoldás az lehet, ha magát az otthonteremtést használják fel a képzés, a rendszeres munkára nevelés, és a társadalmi beilleszkedés muhelyeként.
Ha a lakás meghatározó része az élet minőségének, a lakásmobilitás is minden bizonnyal az. Az egyén, vagy a család életében bármikor bekövetkezhetnek olyan változások, amelyek az új lakásba költözést teszik szükségessé (család, oktatás-nevelés, egészség óvás, munkahelyváltozás, anyagi okok, a lakókörnyezetben bekövetkezett előnytelen változás stb). Csakúgy, mint a társadalmi mobilitásnak, a lakásmobilitásnak is nagy jelentősége van politikai és nemzetgazdasági szempontból is. A kívánatos mobilitási szint eléréséhez akkora lakástöbbletre volna szükségünk, amellyel még most nem rendelkezünk. Ennek elérését olyan tényezők is akadályozzák, mint például a meglévő lakások és a munkalehetőségek esetenként igen nagy földrajzi távolsága, vagy a piaci ingatlan árak erős szórása, vagy a meglévő lakásállomány nagy részének rossz muszaki állapota és alacsony komfortja, a magántulajdonban lévő lakások lakásállományon belüli túlsúlya, a bizonytalan, korlátozott, netán nehezen kibogozható tulajdoni jog stb. Mindez többek közt azt sugallja, hogy a falvakban az új lakások építését csak abban az esetben célszeru támogatni, ha az adott népesség foglakoztatása helyben, vagy elérhető közelségben belátható időn belül biztosítottnak látszik, a bérlakást pedig első sorban azokban a térségekben, ahol nagyobb létszámot foglalkoztató vállalkozások muködnek, illetve ilyenek megtelepedése várható.
A nyugati országok tapasztalataira támaszkodva megállapítható, hogy az a szerencsés megoldás, ha a lakásállományon belül a bér és a saját tulajdonosi forma optimális egyensúlya fenntartható. Bármely forma túltengése zavarokat okozhat. A bérházak tulajdonosa lehet az önkormányzat, hosszú távú befektető, szövetkezet. Sokkal problematikusabb a többlakásos magánházak esete. A ma általános társasház kétségtelenül a legszerencsétlenebb konstrukció. Létrejötte a pártállami időkre vezethető vissza, ám tömegessé mégis a kommunista rendszer összeomlása után lett. Mégis ezt a formát akár a pártállam bosszújának is tekinthetjük, hiszen a lakások tényleges privatizációja helyett valójában "tulajdonostalanítás" történt. Oly módon, hogy az addigra kolosszálissá duzzadt fenntartási és korszerusítési deficitet a lakosság nyakába varrták. Ez a deficit viszont éppen a társasházi forma alkalmatlansága és a lakás tulajdonosok objektív és szubjektív lehetőségei és érdektelensége miatt csak tovább növekedett. (Ezt a halmozódó hiányt akár az ország adósság állománya implicit részének is tekinthetjük.) Ráadásul ennek az adósságnak azonnali negatív hozadéka is van. Úgy, mint az energiapocsékolás, a fokozott tuzvédelmi kockázat, vagy az a potenciális életveszély, amit a mintegy százezer, egyre rosszabb állapotú gyujtőkémény jelent. A társasházi tulajdonforma egyenes következménye a panelépületek felújítására meghirdetett felújítási program - ne félünk kimondani - kudarca. Holott egyrészt erre a mintegy nyolcszázezer lakásra még hosszú ideig szükség lesz, és a lepusztuló lakótelepek gettósodási folyamata nem csupán a szegregációt erősíti, de előbb utóbb olyan lezüllési folyamatot indíthat el, ami -, mint az amerikai példa mutatja - kínos társadalmi feszültségek forrása lehet.

Borvendég Béla
okl. építészmérnök,
címzetes egyetemi tanár

---

Tartalomjegyzék * tizenegyedik évfolyam, 12. szám * 2001. december

---

Ezt az oldalt a Hungary.Network tartja fenn.