Otthon(t) Európában

"A program célja: az esélyegyenlőség és az igazságosság feltételeinek megteremtése, hogy a legesélytelenebb helyzetben lévők is egy szinttel feljebb kerülhessenek az otthonhoz jutásban."

Elkészült a kormány nemzeti lakásprogramjának vitaanyaga, melynek előterjesztője Csabai Lászlóné lakásügyi kormánymegbízott volt. A már korábban is nagy érdeklődéssel kísért nemzeti lakásprogram az ország lakóinak többségét valamilyen szinten érinti, ezért nem csoda, hogy a kormánymegbízott sajtótájékoztatója "teltházzal ment".

Már az első pillanattól látni lehetett, hogy a jelenlegi vitaanyag igazi társadalmi vitára számíthat, lesz mit egyeztetni és elfogadtatni a különböző érdekcsoportokkal, vagyis a lakásprogram nem számíthat osztatlan sikerre. A korábbi kormány képviselői már a lakásprogram vitaanyagának ismertetése pillanatában készen voltak a szakértői véleményükkel, ami "természetesen" nem sok dicséretet tartalmazott.
Hogy ennek mi az oka? A vitaanyag jelentős változásokat ígér a korábbi helyzethez képest. Alapvető szemléletbeli változás várható a lakáspolitika támogatási rendszerében, a finanszírozásban, a hitelrendszerben és a kedvezményezettek körében egyaránt. Mindehhez elengedhetetlen a jogszabályi környezet megújítása, folyamatos karbantartása.
Az előterjesztők szerint az eddigi lakáspolitika olyan állami szerepvállalásra épül, ami - ha a lakossági igénybevétel változatlan marad - 4-5 év múlva kezelhetetlenné teszi a jelenlegi támogatási rendszert. Ezért a program olyan változtatásokat tartalmaz, amelyekkel a vitairatban bemutatott 15 éves program ideje alatt a piacon megteremtődnek azok a feltételek, melyek a befektetőket minél több lakás építésére, értékesítésére és bérbeadására ösztönzik.
Mi most ne szaladjunk ennyire előre, mielőtt szakértőként véleményt mondanánk e témában, ismertetjük az Otthon Európában című nemzeti lakásprogram vitaanyagának rövidített, szerkesztett változatát azzal a céllal, hogy a helyi önkormányzatok döntéshozóinak legyen lehetőségük lényegében megismerni a programot, legyen lehetőségük erről tájékoztatni a helyi lakosságot, a helyi vállalkozókat, a finanszírozásból szerepet vállalókat és mindazokat, akiknek lehetőségük van igénybe venni a nemzeti lakásprogram "szolgáltatásait".

Cél: ne házról, lakásról, hanem az otthonról szóljon a formálódó Nemzeti Lakásprogram. Otthonról, amelybe belátható időn belül be tud költözni a gyermekét nevelő fiatal pár. Otthonról, melynek fenntartási költségét a nagycsaládos is meg tudja fizetni.
Otthonról, mely az idős ember számára, ha szükséges, gondoskodást nyújt. Otthonról, melyben kellemes az élet, mely építészetileg esztétikus, melynek környezetét virágok, jól gondozott parkok és utak jelentik.
Az eddigi lakáspolitika olyan állami szerepvállalásra épült, ami, ha a lakossági igénybevétel változatlan marad, 4-5 év múlva nemcsak nehezen kezelhetővé, de tartóssá is teszi a jelenlegi támogatási rendszert és annak társadalmi egyenlőtlenségeit. Éppen ezért olyan változtatásokra van szükség, amelyekkel a vitairatban bemutatott 15 éves program ideje alatt a piac számára megteremthetők azok a feltételek, amelyek a befektetőket minél több lakás építésére, értékesítésére és bérbeadására ösztönzik. Az állami támogatásból az új lakásépítés mellett nagyobb hangsúlyt kap a bérlakásépítés, az építészeti értékek megőrzése, és a lakásfelújítás ösztönzése.
Mindehhez elengedhetetlen, hogy megszülessenek azok az alapvető fontosságú törvények, szabályozások és pályázatok, amelyek nyomán az emberek képesek lesznek saját maguk lakásproblémájukat önállóan megoldani. Ehhez azért is szükséges egy új lakásprogram megfogalmazása, hogy a folyamatosság és változtatás elve mellett biztosított legyen az esélyegyenlőség és az igazságosság feltétele, és hogy a legesélytelenebb helyzetben lévők is egy szinttel feljebb kerülhessenek az otthonhoz jutásban. Valljuk ugyanis, hogy a lakáspiac ösztönzése és az elesettekről való gondoskodás nem egymást kizáró fogalmak. A zászlóshajó-programok mindenki számára igazolni fogják, hogy ezek a feltételek maradéktalanul megvalósíthatóak az Öt Pilléren alapuló Lakásprogram keretein belül.
Amikor 15 éves programról beszélünk, nem gondoljuk, hogy a programalkotás pillanatában mindenre megtaláljuk a legmegfelelőbb megoldást. A program minden szálával kapcsolódik a gazdasághoz, a piachoz és az abban résztvevők, a polgárok jövedelmének - életszínvonalának alakulásához és azok feltételeinek javításához. Programtervezetünk ezért nyitott, folyamatosan korrigálható…

Tisztelt Olvasó! Szakértő, politikus, önkormányzati szakember, tisztelt érdeklődő! Ha elolvasta a Nemzeti Lakásprogram vitaanyagát, kérjük, mondjon véleményt, tegyen javaslatot! Valamennyiünk számára egyformán fontos, hogy a jelenlegi és jövő nemzedék, Európa lakójaként, európai színvonalú otthonokban éljen!

Csabai Lászlóné,
kormánymegbízott

A lakáskínálat minősége és elérhetősége, a változó igényeknek megfelelő kínálat…, a lakosság életminőségét, munkavégző képességét, életviteli esélyeit meghatározó alapvető tényező. A jelenlegi európai lakásviszonyok megközelítéséhez szükséges fejlesztési ráfordítások (a 15-20 éves illeszkedési folyamat során várhatóan, mintegy 15 ezermilliárd Ft, azaz 60 milliárd eurót igényelnének) sokszorosan meghaladják a költségvetés támogatási, transzmissziós lehetőségeit. Ilyen tömegű fejlesztési forrás dinamikus gazdasági növekedés mellett is csak a belföldi és nemzetközi befektetők számára vonzó, egészséges piaci környezetben mozgósítható. A lakosság napi tapasztalataival egybehangzó szakértői vizsgálatok azonban, a lakásviszonyokat meghatározó valamennyi területen - a jogi környezetben, az építési szabályozás, az engedélyezés, a hatósági eljárások, a település-tervezés, a támogatási rendszerek, adózási és költségvetési kapcsolatok, a finanszírozás, a piaci mechanizmusok, az építészeti kultúra, és a környezetvédelem területén egyaránt - hiányokat, feszültségeket, ellentmondásokat jeleznek. A lakásproblémák megoldására képes és alkalmas piaci erők (a befektetési lehetőséget kereső tőke, a felhalmozott szakértelem és technológia, az emberi kreativitás és a szereplők vágya a sikerre) rendelkezésre állnak, mozgósíthatóak. A lakáspiac bővülése egyszerre járul hozzá az élet- és munkafeltételek javulásához, a szociális feszültségek csökkenéséhez és a konjunktúra kínálat oldali élénkítéséhez.
Az állam az egyre bővülő, de nem korlátlan lehetőségeit az új lakás építése, a használt lakás vásárlás támogatása, a nagyarányú személyi lakástulajdon segítése mellett, nagyobb hangsúlylyal a meglévő lakásvagyon megőrzése, korszerűsítése, az alacsonyabb jövedelműek bérlakáshoz juttatására kívánja felhasználni.

CÉLRENDSZER ÉS IRÁNYELVEK

A működőképes lakásstratégia célja a szerepek egyértelművé tétele - különösen fontos, az állam lehetséges szerepvállalásának tisztázása. Fel kell adni azt az újra és újra felbukkanó nézetet, hogy a "lakásról való gondoskodás az állam feladata. Az állam közvetlen szerepvállalása akadályozza a hatékony lakásrendszer kiépülését. Az államnak ezért a piacot, annak jogi, szabályozási, államigazgatási és kulturális környezetét kell kiépítenie, karbantartania. Feladata és felelőssége arra terjed ki, és eszközei arra alkalmasak, hogy megteremtse a piac hatékony működésének feltételeit, ösztönözze a problémák tartós megoldását ígérő folyamatokat. Egy hatékony lakásprogram a piaci szereplők részvételével megsokszorozza a költségvetés ösztönzésre rendelkezésre álló, korlátozott forrásait, így a piaci kínálat és választék bővülésével arányosan, folyamatosan szűkíti az államtól támogatást kérők és várók körét. A kínálat bővítésének piac-konform, és piac által vezérelt eszközrendszerét kiegészítő, a társadalmi igazságosság követelményeinek megfelelő szociális- és támogatási rendszer akkor tartható fenn, ha a költségvetés lehetőségeivel összehangolt normativitást érvényesít, és nem torzítja a piac működését.
Fontos szempont, hogy az állam ösztönzési és intervenciós eszközei a piac működését korlátozó monopolhelyzetek felszámolását, a verseny kibontakozását támogassák.
Ugyanakkor a lakosság legelesettebb, leginkább rászoruló családjai számára is biztosítani szükséges a lakhatás legalapvetőbb feltételeit.

Stratégiai célok

• a lakosság igényeit kielégítő, európai színvonalú, megfizethető lakáskínálat kialakulása;
• az épített és természeti környezet értékeinek megőrzése, minőségének és lakhatóságának javulása, az életminőség javulása;
  
• a rászorultak számára a piac működésével összhangban lévő, igazságos, arányos és fenntartható támogatási rendszer létrehozása és működtetése.

A stratégia idődimenziói

A KORMÁNYZAT CÉLJA

rövidtávon: a szereplők (lakosság, ingatlanfejlesztők, befektetők és finanszírozók, önkormányzatok, civil-és szakmai szervezetek) együttműködésének megnyerése;
középtávon: a verseny erősítése; különösen a hiány- és válságterületeken (hiányzó bérlakás-kínálat, leromló belső városrészek, panel-lakótelepek, a finanszírozási termékek szűk választéka) a lakáshelyzet érzékelhető javulása; a szociális támogatási rendszer esetlegességének megszüntetése; egy új partnerkapcsolat kialakítása a lakossággal, (PPP), a költségvetés fokozatos tehermentesítése és a lakók felelősségvállalásának erősödése mellett;
hosszú távon: a rendszer fenntarthatósága; szektor- és versenysemlegesség, folyamatos versenyösztönzés; az épített és természeti környezet védelme és fejlesztése; az állami szerepvállalás megváltoztatása.
A kormányzat lakáspolitikai stratégiája nem korlátozott futamidejű kampány. Azokat a keretfeltételeket teremti meg, amelyek meghatározzák a lakáspiac fejlődését a következő 15-20 éves időszakban. Ez azonban nem késleltetheti a szükséges lépéseket.

A stratégia eszközrendszere
A kormányzat üzeneteit a gazdaság szereplői felé elsődlegesen a jogszabályi környezet és a normatív ösztönzési rendszer közvetíti. Ezt egészítik ki a kormányzat és partnerei (önkormányzatok, bankok és más intézmények, civilszervezetek) piacépítő és szociális intervenciói és akciói, a lakáspolitikai program céljait támogató pályázati rendszerek, PPP megoldások, a célok megvalósulását elősegítő speciális - szükség szerint és átmenetileg, állami eszközökkel is támogatott - finanszírozási eszközök, és a piaci szereplők számára iránymutató, kisugárzó hatású "zászlóshajó" projektek.

Új szemlélet
A gazdasági mozgatók hatásának érvényesülését gyorsítja a valamennyi meghatározó szereplőre (a lakosságra, ingatlanfejlesztőkre és -forgalmazókra, építési vállalkozásokra, pénzintézetekre, építési hatóságokra, politikai, szakmai és civil-szervezetekre) kiterjedő politikai és társadalmi kommunikáció. A lakásprogram gazdasági- és politikai stratégiája szerves egység. Ebben a számos szereplő (lakosság, ingatlanfejlesztők, befektetők, finanszírozók, államigazgatás, önkormányzatok, és sokan mások) együtt- és közreműködését igénylő, nagyon is reális problémák megoldását célzó folyamatban csak a valós gazdasági lehetőségekre épülő társadalmi-politikai stratégiával és annak kommunikációjával lehet megszerezni és megőrizni a szereplők tartós támogatását, megindítani és fenntartani a problémákat megoldó gazdasági cselekvést.

Folyamatosság és nyitottság
A helyzet jelentős változtatásokat igényel. Új intézmények létrehozása, a tevékenység, vagy rendszerek jelentős módosítása minden esetben energiaveszteséggel jár, késlelteti a szereplők felkészülését és együttműködési készségük megnyerését. A program arra törekszik, hogy lépései, minden lehetséges esetben, a működő intézményrendszerre épüljenek. A jelenlegi intézményrendszer megváltoztatására (új szervezetek létrehozása, a nem működőképesek megszüntetése) csak a program megvalósításához szükségszerűen indokolt javaslatok történtek. Az ellentmondásos hatású támogatási és szociális rendszerek (így pl. a lakásvásárlás kamattámogatási rendszere, amelynek terheit, az átállás időszakában, tovább növelheti a bérlakás-alternatívák szektor-semleges, versenyképes bevezetésének igénye) csak szakaszosan, a szereplők által elfogadott és támogatott új, kompenzációs eszközök bevezetése mellett módosíthatóak.
A változásoknak ki kell terjednie a lakosság mellett azokra a piaci szereplőkre is, akik számára az átállás jelentős szervezési ráfordításokat, a korábbi helyzetből származó nyereségek átmeneti csökkenését jelentheti. A lakáscélú fejlesztések hosszú átfutási ideje miatt meghatározó jelentőségű, hogy a piaci szereplők a feltételrendszer mindenkori változásairól minél előbb megbízható információt nyerjenek és felismerjék az abban rejlő üzleti lehetőségeket, hogy a program korai időszakában megkezdhessék a felkészülést, a változó feltételrendszerhez igazodó fejlesztések előkészítését.

Normativitás és semlegesség
A piaci szereplők a speciális helyzetben lévő (kevesebb adót fizető, nyereségképzési kényszertől mentes, támogatott) versenytársaik tényleges költségeknél alacsonyabb árait - függetlenül attól, hogy ezek a szereplők, öndefiníciójuk szerint, vagy ténylegesen, a "közjót" szolgálják-e - versenykorlátozó dömpingként élik meg. A közelmúlt példája: az újraindult kimondottan szociális célú önkormányzati bérlakás építési akciók - holott, vagy éppen azért, mert a lakáshelyzetre gyakorolt hatásuk elenyésző és a szociális preferenciák a lakások elosztásában alig ismerhetőek fel - tovább távolították a lakbéreket a ténylegesen "költségalapú" (azaz finanszírozási, amortizációs-megtérülési és kockázati költségeket is tartalmazó) áraktól, ezzel lefékezték a bérleti célú piaci lakásépítés éppen beindult folyamatát. A bérlakás építési támogatási rendszerben megőrzendő az önkormányzatok támogatása, de mellette erősíteni kell a vállalkozói tőke részvételét úgy, hogy a két támogatási forma közötti jelenlegi különbség mérséklődjön.
Az állami, közösségi intervenció célja az iránymutatás, az új megoldások bevezetésének ösztönzése és - a gyenge verseny átmeneti körülményei között - a magántőke által nem vállalt kockázatokat hordozó, új területek megnyitása, a legalacsonyabb jövedelmű réteg (a lakosság 5-6 százaléka) lakhatási feltételeinek megoldása.

PROBLÉMAFELTÁRÁS

A Nemzeti Lakáspolitikai Tanácsadó Testület és bizottságai feltárták a rendkívül heterogén lakásállomány műszaki problémáit, azonosították a lakosságot, és a szakmai közvéleményt leginkább zavaró feszültségeket és feltárták a lakáshelyzet és lakásépítés makrogazdasági összefüggéseit.

ALAPPROBLÉMÁK
- Minőségi és mennyiségi hiányok;
- a lakosság jelentős hányadát terhelő megfizethetőségi problémák;
- költségvetési, gazdasági és tágabb, erőforrás-gazdálkodási értelemben vett fenntarthatósági problémák.

Merev, kialakulatlan piac

A hazai lakáspiac az elmúlt években szélsőségesen törékenynek, kockázatosnak bizonyult és a rendszerváltás 12. évében is jelen vannak a piaci hatékony-
ságot akadályozó tényezők (torz, szegmentált, a minőségre érzéketlen árszerkezet, az alacsony minőségű lakások túlértékelése).
A piac működési zavarainak jelentős tényezője a piaci infrastruktúra szegényessége: a kulcsfontosságú háttérszolgáltatásokban (finanszírozás, bérbeadás) résztvevők szűk köre, konfliktusos érdekeltsége. Ez a jelenség elsősorban az alkalmazott támogatási rendszer eszközeire, módszereire vezethető vissza. Komoly probléma, hogy a támogatott termékkel és forgalmazóival szemben versenyképes alternatíva nem állítható, az innováció, új szereplők és új megoldások megjelenése kizárt.
A magyar lakásrendszert minőségi feszültségek jellemzik. Ez egyaránt vonatkozik a lakások fizikai minőségi jellemzőire (komfort, infrastrukturális felszereltség, méret, alkalmazott technológiák), a lakásösszetételben az igényekhez viszonyítva hiányzó szegmensekre (középkategóriájú lakások), a speciális élethelyzetekben lévő igényeit lefedő kínálat szűkösségére. A lakásállomány európai színvonalhoz képesti elmaradását olyan lakáspolitikával lehet felszámolni, amely megteremti a feltételeket a lakásberuházások növelésére, a lakásépítés, lakásfelújítás, lakáskorszerűsítés és városrehabilitáció szerepének növelésére.
A lakásrendszernek biztosítania kell, hogy mindenki az igényeinek és jövedelmi helyzetének megfelelő, ugyanakkor társadalmilag elfogadható minőségű, méretű, árú, elhelyezkedésű, tulajdonformájú (tulajdoni, ill. bérlakás) lakáshoz jusson. Ez egyben azt is jelenti, hogy az emberek szabadon választhatnak a különféle típusú, elhelyezkedésű stb. lakások között, a lakásrendszer segíti az embereket a mobilitásban, a munkahely, oktatási intézmény stb. választásban, az oda való eljutásban. A választási lehetőségeket alapvetően egy hatékonyan működő lakáspiac biztosíthatja, amelynek jogi és intézményi kereteinek a kiépítését a lakáspolitika teremtheti meg.
A mainál kiterjedtebb, főként a városokban megvalósuló, tulajdonosi viszonyai és funkciója tekintetében sokszínű - többek között szociális szerepet is betöltő - bérlakás szektornak kell kialakulnia. A lakáspiacnak átláthatónak kell lennie, és biztosítani kell, hogy a háztartások lakásfogyasztásukat rugalmasan tudják lakásigényeiknek és anyagi lehetőségeiknek megfelelően alakítani. A lakáspiac szereplői (bankok, önkormányzatok, vállalkozók, lakásszövetkezetek) számára biztosítva legyenek a hosszú távú hatékony működés jogi feltételei. A támogatási rendszer legyen
kiszámítható, és ne keltsen teljesíthetetlen, a valós lehetőségektől elrugaszkodó igényeket.

Megfizethetőségi korlát:
mindenki számára elérhető lakás

A lakosság egy része közvetlen és távolabbi jövőjében sem látja annak lehetőségét, hogy megfizesse lakhatása költségeit, ezért az államtól, az önkormányzatoktól várja "lakásproblémája" megoldását. A nagyrészt teljesíthetetlen várakozásokat nem csak az alacsony jövedelmek, annak tudata és a pesszimizmus táplálják, hanem az új szemléletű állam helyett az állam tényleges szerepéről és lehetőségeiről megfeledkező, a "gondoskodó állam" fikcióját fenntartó hagyományos ígérgetés is.
A megfizethetőségi korlát, részben, szintén a piac működési zavaraiból adódik. Az alacsonyabb jövedelműek nem találkoznak lehetőségeiknek és jövedelemvárakozásaiknak megfelelő, változatos kínálattal, lakásbérlési és finanszírozási lehetőségekkel. A másodlagos piaci árakat, különösen a lelakott, gyakran drága - az új építést megközelítő költségű - felújításra szoruló, régi építésű lakások árait, felfelé torzítja a hiány, és, újabban, a használt lakás vásárlás kamattámogatása miatt mesterségesen növelt kereslet is. Mindez, elsősorban, az alacsonyabb jövedelműeket sújtja.
Annak ellenére, hogy a gazdasági növekedés és a kínálat erősödése csökkenti a támogatásra szorulók körét, a szociális támogatás hosszú távon sem mellőzhető. Egyetlen civilizált állam sem engedheti meg, hogy legszegényebbjei tömegesen ne rendelkezzenek az emberi lakás minimumával. A támogatási rendszer azonban csak a lakosság jövedelem-termelő és adófizető képességére és -készségére támaszkodhat. A lakástermékek adóztatásának jelenlegi szintjét, számos szakértő, már ma is kontra-produktívnak tekinti: egy új lakás árának ez ma mintegy 50 százalékot meghaladó adó, illeték, bérjárulék, stb. terhét jelenti.
Tartalma nem csak közvetlenül, de - a másodlagos piaci árakat felfelé húzó árreferenciaként - közvetve is, növeli a lakhatási költségeiket piaci áron megfizetni képtelenek körét. A jelenlegi lakástámogatási rendszer többszörösen ellentmondásos: a támogatást igénylők nagy száma és a rendelkezésre álló források szűkössége konfliktusa miatt szükségszerűen igazságtalan, és a legrászorultabbakat - a lakásvásárláshoz szükséges megtakarítással nem rendelkezőket - nem éri el.
A lakáspolitika célja, hogy az önálló lakás megszerzése és fenntartása megfizethető legyen a társadalom különböző jövedelmi csoportjai számára, így az alacsonyabb jövedelmű és hátrányos helyzetű társadalmi csoportoknak is biztosítani kell a megfelelő lakhatási körülményeket. Hatékony lakáshitelezési rendszeren túl szükség van az állami szféra beavatkozására, annak érdekében, hogy (a megfizethetőségi problémát részben a jövedelemmel összefüggő okok, részben pedig a lakások árával)költségével összefüggő tényezők magyarázzák.
A jövedelmekkel összefüggő tényezők közül kiemelhetjük a demográfiai elemeket (elöregedés, egyszülős családok, egyedülállók), a munkanélküliséget és a gazdasági visszaesést. A lakásköltségekkel összefüggő okok között szerepel a lakáspiac merevsége (hatékonyság hiánya), és a lakásszektor intézményi szerkezetével összefüggő elemek (szabályozás, infrastrukturális szűk keresztmetszetek, inflációs gazdaságpolitika, adózási problémák). Fontos látni, hogy a megfizethetőség egyszerre függvénye a lakáspiac hatékonyságának és a lakáspolitika eredményességének. A lakásárak, elsősorban a reál lakásárak a lakáspiac működésének egyik legfontosabb indikátorát jelentik (a piaci kínálat a megfizethető lakásokra is kiterjedjen), a legjelentősebb eleme azonban az energiaárak emelkedése volt. A rossz hőszigeteltségű lakásállomány magas és nem csökkenő aránya, a legmagasabb fajlagos fűtési költséget jelentő távfűtéses lakások magas száma a lakásfenntartási költségek jelentős emelkedéséhez vezetett. Ez a legrosszabb szociális helyzetű csoportok lakásproblémáira külön hatással van.
A lakásprobléma gyökere a háztartásjövedelmek és a lakásköltségek közötti távolság, amit hatékony lakásfinanszírozási és támogatási rendszernek kell áthidalnia. A gazdasági növekedés, a lakossági jövedelmek növekedése, a csökkenő, majd alacsony szinten stabilizálódó infláció hatékony finanszírozási rendszer keretei között lényegesen tudja csökkenteni ezeket a feszültségeket. A megfizethető lakást lehetővé tevő, viszonylag széles körre kiterjedő támogatásokat e felzárkózás függvényében, fokozatosan szűkíteni kell azokra a társadalmi csoportokra, akik a leginkább rászorulnak erre a segítségre. A városi lakáspiacon inkább a bérlakás, a vidéki lakáspiacon pedig (az életviteli sajátosságok, a lakás, ház korlátozott forgalomképessége miatt) a tulajdoni lakás megfizethetőségének javításával lehet ezeket a célokat elérni.

Fenntarthatóság:
kiegyensúlyozott lakásfejlesztés

A hatékony lakásrendszernek hozzá kell járulnia a fenntartható helyi közösségek működéséhez, kialakításához, fejlődéséhez. A lakásfejlesztéseknek a fenntartható fejlődés elveihez kell igazodniuk, melyek szerint a fenntartható fejlődés olyan fejlődést jelent, amely kielégíti a jelen szükségleteit, ugyanakkor nem veszélyezteti a jövő generációk képességét a saját szükségleteinek kielégítésében.
Biztosítani kell a lakásrendszer költségvetési és makrogazdasági stabilitását, a lakással kapcsolatos háztartási és fiskális kiadások kiegyensúlyozottságát és stabilitását. Meg kell teremteni a helyi közösségek kiegyensúlyozottságát, meg kell előzni, illetve fel kell számolni a hátrányos helyzetű csoportok elkülönülését, szegregációját, illetve bizonyos településekre, régiókra való koncentrálódását. A hatékony lakásrendszer segíti az egészséges településszerkezet kialakítását, és biztosítja a kiegyenlített területi fejlődést. Környezetkímélő lakásfejlesztés és üzemeltetés révén biztosítani kell az energiatakarékos, környezetkímélő lakásépítési, működtetési formákat, technológiákat, megkövetelve az építészeti és környezeti minőséget, és el kell kerülni a pazarló terület-felhasználást.

A lakáspolitika stratégiai célkitűzései: rövid és középtávon

A jelenlegi nyugat-európai lakásviszonyok megközelítéséhez: a lakásállomány 5- 10 százalékos bővítését (figyelembe véve 4,06 millió lakást, a folyamatos 100 évenkénti megújuláshoz szükséges évi
1 százalékos pótlást, a demográfiai korrekciót, a lakásállomány legalább 30 százalékának teljes felújítását, vagy cseréjét (van 800 ezer vályogház, amely megfelelő felújítással hosszútávra megtartható, de kb. 200 ezer lakást gazdaságosan nem lehet felújítani, és ezekkel nagyságrendben megegyező azon lakások száma, melyeknek komfortfokozata javítható); szükséglakás és szoba-konyhás lakás (a szükséglakás nem lakás, a lakástörvény nem is engedi ezek lakáskénti bérbeadását), az állomány 25-30 százaléka kisebb felújítást igényel.
Összesen évente 38-40 ezer új lakás, 80-100 ezer lakásfelújítás szükséges. Az európai jövedelemszintekhez történő lassú, kiegyensúlyozott alkalmazkodási ütemet feltételezve, a lakásfejlesztési célú felhasználás, a vizsgált periódus alatt, a lakossági nettó jövedelmek 9-11 százalékának, az egyéb lakáscélú felhasználás további 7-8 százalékának felel meg.

A lakásprogram stratégiai céljai

Mindenkinek biztosítsa az elfogadható, egészséges, biztonságos, a munkahelyüktől, a tanulási lehetőségüktől elérhető távolságban lévő lakást, amely hozzájárul az egyének jólétének növe-
léséhez és a társadalmi kohézió erősítéséhez.

A LAKÁSPOLITIKA STRATÉGIAI PILLÉREI

Tekintettel a célok, a feladatok és a környezet komplexitására, valamint a program végrehajtásában résztvevők széles körére és összetételére, a stratégiai célok megvalósításához szükséges lépéseket öt meghatározó feladatcsoportba soroltuk.

I. Ingatlan- és építési szabályozás - A versenyviszonyokat meghatározó jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerűsítése.

II. Építés- és befektetés ösztönzés - A lakáscélú ingatlanfejlesztést és korszerűsítést ösztönző rendszer fejlesztése és célprogramjai.

III. Lakáshoz jutás, lakhatás és szociális támogatás - A lakástámogatási rendszer reformja.

IV. Kultúra, képzés, kommunikáció - Az építészeti, városépítészeti és építési tevékenységhez kapcsolódó szakmai, államigazgatási és fogyasztói kultúra fejlesztését célzó programok és az NLP céljainak és eszközrendszerének kommunikációja.

V. Zászlóshajó programok - A kormányzat és önkormányzatok intervenciós intézményei, iránymutató programjai és mintaprojektjei.
A Program javasolt elemei, a pillérek részprogramjai, pályázati rendszerei, intézményei, mintaprojektjei alternatívák: bármely itt vázolt megoldás más, hatékonyabb megoldással helyettesíthető. A Program nem ötleteket, egyedi, periferikus megoldásokat tartalmaz, célja olyan környezet kiépítése, amelyben valamennyi szereplő, saját cél- és érdekrendszerén belül szolgálhatja a Program céljait, vezetheti be a problémákat megoldó új megoldásait és termékeit.

A pillér módszer

A pillér módszer meghatározza a készülő lakáspolitika stratégiai szerkezetét és "küldetését" (céljait és üzeneteit) annak érdekében, hogy a fő célcsoportokat - törvény-előkészítőket, politikai döntéshozókat, befektetőket, a szakmai szervezeteket, a lakosságot - a politikai kezdeményezés támogatására késztesse. A módszer a problémákat, panaszokat, alternatív nézeteket olyan keretbe tereli, melyben a kérdések jól átláthatóak, csoportosíthatóak és a döntések meghozhatóak. Mivel egy cél megvalósítása érdekében több pillér is tartalmaz programokat, egyes programelemek vagy projektek fölöslegessé válása, vagy elmaradása nem veszélyezteti a stratégia megvalósítását. A környezet változik: a piac magával hozza a siker útjában álló problémák megoldását, ugyanakkor új problémákat generál és katalizátorként elősegíti a lakáspolitika változásait is. Minden egyes pillérhez egy célsort kell rendelni a következők szerint:

• A pillér meghatározása: a küldetési nyilatkozat
• A rövid-, közép- és hosszú távú célok, amelyekben megjelennek a szakmai és érdekcsoportok által felismert problémák megoldásai (így az építési engedélyezés egyszerűsítése, mint az I. pillér, vagy a panelépületek felújításának megindulása, mint a II. pillér, vagy a környezeti terhelés csökkentése és a lakhatóság javítása, mint az I. és IV. pillér céljainak része)
• A pillérben foglalt célok megvalósításának mérföldkövei (pl. egy mintaprojekt elindítása, egy törvényváltoztatás elfogadása, stb.) A pillérhez tartozó programelemek és projektek azok, amelyekhez a programtervezők és pénzügyi támogatók szükségesek.

A pillérek pontosan meghatározzák az állami szerepvállalás kereteit. A célok azon területek között oszlanak meg, amelyeken az állam meghatározhatja a szerepeket és rendelkezik az egészséges lakáspiac megteremtéséhez szükséges jogosítványokkal, szervezetekkel és a program végrehajtásához szükséges szakértelem fejlesztésének eszközeivel. Elsősorban az országos és önkormányzati intézményeknek kell alkalmazniuk azokat az új működési módokat és rendszereket, amelyek utat nyitnak a lakáspiaci szereplőknek: a befektetőknek, fejlesztőknek, lakásvásárlóknak és bérlőknek egyaránt.
A pillér módszer az EU és a nemzetközi, fejlesztést támogató szervezetek (EBRD, Világbank, EDC, Phare) bevett gyakorlata, számos esetben a támogatás előfeltétele, amelynek alkalmazása elősegítheti a program előkészítéséhez és végrehajtásához szükséges kutatás-fejlesztés (K+F) finanszírozását is.

I. PILLÉR:
INGATLAN- ÉS ÉPÍTÉSI SZABÁLYOZÁS

A biztonságos, kiszámítható működéséhez szükséges jogszabályi környezet és hatósági eljárások korszerűsítése.

Küldetés
Az ingatlanpiaci tevékenység biztonságának növelése; korszerű, az épített környezet fejlesztésére és a természeti környezet megóvására ösztönző, gazdaságos építést lehetővé tevő építési szabályozás; az építési tevékenység társadalmi hasznosságát, környezeti terhelését és infrastrukturális igényeit kifejező adózás. A verseny- és szektorsemlegesség feltételeinek megteremtése a kínálat bővítése érdekében.

A lakáspolitika egyik legkevésbé költséges, ugyanakkor azonban nagyon hatékony eszköze lehet az intézményi rendszer továbbfejlesztése. A mai jogszabályi környezet a "szocialista" lakásgazdálkodás számos elemének a terhét viseli, és ezért alapvetően fontos a jogszabályi környezet modernizálása, korszerűsítése. Szükség van tehát a jogszabályok szisztematikus áttekintésére és felülvizsgálatára, amelyek megalapoznak egy hatékonyabb piaci logikába illeszkedő, de szociális feladatokat is vállaló lakásrendszert.
A jogszabályi változások a lakásrendszer működésének általános feltételeit biztosítják, ugyanakkor nagyon fontos, hogy a módosítások a lakáspolitika stratégiai céljainak is megfeleljenek. Tehát a lakásügyi jogszabályok átfogó módosítására van szükség, lehetőleg úgy, hogy megvalósuljon az intézményrendszeri változások egységes jogi kodifikációja.
A modern lakásrendszerek a kockázatok megoszlására törekszenek és ehhez komolyabb jogszabályi, intézményi előkészítés, képzett szakemberek kellenek. A jogszabályi változások szorosan összekapcsolódnak a lakáspolitikai stratégiával. A bérlakás program például feltételezi a mai lakbérszabályozás módosítását; és a lakásszövetkezeti törvény megalkotása; a lakásfinanszírozási rendszer továbbfejlesztése is feltételezi a jelzálogintézményekkel kapcsolatos törvények módosítását. A lakásügyi jogszabályok módosítása során figyelembe kell venni, hogy mely jogi feltételek hiánya akadályozhatja az egyes programok indítását.
A társasház-tulajdon országosan rendkívül jelentős nagyságrendje, valamint az eladott önkormányzati (adott esetben több száz lakást magában foglaló) nagy bérházak és a lakótelepi társasházak biztonságos fenntartása miatt, időszerű és sürgető feladat a társasházi törvény rendelkezéseinek átfogó felülvizsgálata.
A társasházi törvény 1998. márciusban történt hatályba lépése óta eltelt időszak tapasztalatai egyértelműen igazolják, hogy elengedhetetlen a társasházak szervezeti és működési feltétel-rendszerének tételes szabályozása. Az új szabályozásban hangsúlyosan kell jelentkeznie az épületvagyon kezelésével kapcsolatos feladatoknak is. A társasház-kezelői tevékenység ugyanis a társasházak fenntartásával, működtetésével összefüggő szakmai követelmények ismeretét feltételezi. Ma az egyik legsúlyosabb kérdéskör, hogy a tulajdonos-társak nem, vagy csak korlátozott számban rendelkeznek olyan szakemberek-kel, akik képesek a társasházakat ezekben a kérdésekben megfelelően eligazítani. Ösztönözni kell a "lakáskezelő" szakma működési feltételeinek javítását. Mindezekkel összefüggésben indokoltnak látszik a lakástörvény áttekintése is a bérbeadás feltételeinek korszerűsítése miatt.
Nem utolsó sorban az új törvényi rendelkezéseknek szorosan kapcsolódniuk kell a gazdasági, társadalmi környezet változásaihoz. Ennek érdekében szükséges feloldani a jelenlegi szabályozás egyes ellentmondásait is. Az új lakásszövetkezeti törvény megalkotásának legfőbb szempontjait tulajdonképpen a lakásszövetkezeti jogi szabályozás egészének legfontosabb tartalmi elemei képezik, amelyeket a jelenlegi - minden szövetkezetre irányadó - egységes szövetkezeti törvény helyett, önálló törvényben kell meghatározni. Ez önmagában még nem jelent nagy volumenű, strukturális és tartalmai átalakításokat. A lakásszövetkezeti törvény módosításával meg kell teremteni az elvi lehetőségét annak, hogy a lakásszövetkezetek bérlakásokat is építhessenek.
Lényeges, hogy az új törvénynek tartalmaznia kell a lakásszövetkezetek gazdálkodásának alapkérdéseit, a lakásszövetkezeti szövetségek, érdekképviseletek sajátosságait, a lakásszövetkezeti ellenőrzés alapvető keretszabályozását. Mindezekhez igazodóan a lakásszövetkezet fogalom pontosítását és kiegészítését, valamint a lakásszövetkezeti használati és tulajdoni viszonyokat egyértelműen határozza meg.

Az I. Pillér programjai

Az ingatlanjog fejlesztése
A piaci tevékenység biztonságát erősítő intézkedések, és az ingatlannyilvántartás helyzetének rendezése az egyik legfontosabb feladat. A már említett társasházi törvény (Tt. 1998) és a lakásszövetkezeti törvény, valamint a lakástörvény (a többször módosított 1993. évi LXXVIII. tv.) módosítása (megújítása); az épülő társasházakról és albetétek előzetes megnyitásának lehetővé tétele; a jelzáloggal terhelt ingatlanok forgalomképességének megteremtése; a mélységi-, magassági és levegő-jogok szabályozása; stb., az ingatlan-nyilvántartás feltételeinek javítása, országos szintű elérhetőség biztosítása, lakáskataszter, stb.
Az építési szabályozás korszerűsítése
A szabályozási ellentmondások és hiányok felszámolása, az új technológiák és eljárások figyelembe vétele, józan, EU-konform dereguláció, a környezetvédelmi és gazdaságossági érdekeket összehangoltan szolgáló szabályozás, egységes építési kódex.

"Regionális Rendezési Terv" program
A rendezési tervek felülvizsgálata és regionális koordinációja, az épített és természeti környezet védelmét és lakhatóságát szolgáló, a szükséges fejlesztéseket ösztönző szabályozás. Regionális összhang a lokális rendezési tervek között.

"Adózás és mobilitás" program
Az ingatlanpiaci mobilitást korlátozó adó- és illeték-nemek felülvizsgálata, a mobilitást ösztönző adónemek (pl. 60 év felett nagyobb lakásból kisebb lakásba költözés ösztönzése, stb.), rendszerek bevezetése. Ezen belül: a magas átírási illetékek és lakásértékesítést terhelő jövedelemadó szabályainak felülvizsgálata; a közösségi terhekkel arányos ingatlanadó bevezetése. (Az új lakásépítésnél az áfa visszaigénylés vizsgálata, mellyel csökkenthető a használt lakások ára is.)

Az I. pillér tartalma - indoklás
Az I. pillér a kormányzati ágazatok, illetve a területi és helyi önkormányzatok közötti koordinációt igénylő, jogalkotási és szabályozási feladatokat tartalmazza. Célja a fejlődés útjában álló akadályok elhárítása, a fenntartható fejlődést ösztönző, a piaci aktivitást és befektetéseket vonzó jogi és szabályozási környezet, az önerősítő folyamatokat indító változások kritikus tömegének megteremtése.
Az I. pillér intézkedései az alábbi, a piaci fejlődést akadályozó problémákra adnak választ:

• A lakásingatlanok fogalmi rendszere a különböző jogszabályokban (Ptk, OTÉK, adó- és számviteli szabályok, stb.) szabályozott, ez nehezen áttekinthetővé teszi a rendszert;
• Az ingatlannyilvántartás egyes területeken jelentős lemaradásban van, ami növeli a hitelezés kockázatát;
• A társasházak működése nehézkes (szervezeti és működési szabályzatok hiányai; belső jogviszonyok; közgyűlés eljárási problémái, stb.)
• Az épülő társasházaknál az albetétek előzetes megnyitásának hiánya áttekinthetetlenné teszi a társasház-építés finanszírozását, növeli annak kockázatait;
• A különböző jogszabályokban megfogalmazott (építési, tűzvédelmi, egészségügyi, országos és helyi) építési normatívák nem konzisztensek, gyakran elavultak és ellentmondásosak, indokolatlanul drágítják a lakásépítést, egyszerre túlszabályozottak és hiányosak;
  
• A szabályozási és rendezési tervek nem fejezik ki az épített és természeti környezet védelmével, fenntarthatóságával és lakhatóságával kapcsolatos szempontokat és érdekeket, regionálisan öszszehangolatlanok;
  
• A telekkialakítás rendszere, folyamata esetleges, elavult;
  
• A földtörvény, a mezőgazdasági területek túlzott védelmével, drágítja az építési telkeket;
  
• A szabályozási és piaci viszonyok elősegítik a túlzott arányú beépítést;
  
• Az értéknövelő (hasznos területet növelő, funkció-bővítő, komfort-fokozó, stb.), önfinanszírozó fejlesztések (felújítás, tetőtérbeépítés, emeletráépítés, hozzáépítés, stb.) az építési előírások nem eléggé rugalmasak;
  
• Egyes adónemek (magas átírási illeték, ingatlanértékesítés nyereségadója, a közjegyzői szolgáltatások magas hatósági ára) korlátozzák a mobilitást.

II. PILLÉR:
ÉPÍTÉS- ÉS BEFEKTETÉS-ÖSZTÖNZÉS

A lakáscélú ingatlanfejlesztés és korszerűsítés ösztönző rendszerének fejlesztése és célprogramjai

Küldetés
A befektetőket vonzó, az egészséges lakáspiac megszületését elősegítő ösztönző-rendszer és az intézményi változásokat kihasználó és támogató Célprogramok, amelyek elősegítik a lakás- és bérlakás kínálat bővítését és a lakásállomány súlyos, minőségi, műszaki és építészeti problémáinak felszámolását.

A II. PILLÉR PIACÉPÍTŐ
PROGRAMJAI

A bérlakás-építés ösztönzési
rendszerének kialakítása

A bérlakás-építési vállalkozások normatív ösztönzése, a lakásvásárlás feltételeivel koordinált, versenyképességet biztosító adózási és leírási feltételek.
A 2006-ig terjedő programszakasz része a lakásvállalatok megalakulásának ösztönzése, kezdeti működésének elősegítése, valamint a lakásprogram irányításával megbízott Lakásprogram Iroda (illetve bérlakás-egysége) 2003. évi létrehozása.
A bérlakások működtetését végző, a regisztrációs kritériumoknak megfelelő lakásvállalatok létrejötte az első években erőteljesen ösztönzött (gyorsított leírási lehetőségek, adókedvezmények). A regisztráció feltétele a lakásvagyonnal arányos, megfelelő tőkeerő és a lakásvagyon legalább a leírás időtartamára bérlakásként történő üzemeltetésre vonatkozó forgalmazási korlátozás. Vizsgálandó a részben szociális üzemeltetést vállaló (az önkormányzatokkal erre nézve PPP szerződést kötő) vállalkozások speciális támogatásának lehetősége, azonban csak olyan mértékig, hogy ez ne eredményezzen kizárólagosan szociális hasznosítású "gettókat".
A újonnan alakult, a támogatott szférába belépő lakásvállalatok az első években (2006-ig) beruházási támogatást kapnak, és támogatott hiteleket vehetnek fel. A program megindulása után a tőketámogatás fokozatosan csökken, és a finanszírozásban egyre nagyobb szerepet kap a hitelezés, amit a hitelgarancia intézmény speciális programja segíthet.
A bérlakásprogram 2007-2018-ig terjedő időszaka alatt az EU bérlakásrendszereinek színvonalához való felzárkózást tűzi ki célul, mégpedig a nyugat-európai modellek figyelembevételével. A bérlakások kínálatát a jelenlegi önkormányzati (szociális) bérlakások, a támogatott - lakás bérbeadással és beruházással foglalkozó - lakásvállalatok, és a magánbérlakás piacon fellépő, tipikusan egy-két lakással rendelkező háztartások képviselik.
A program célja, hogy a bérlakásszektor a teljes lakásállomány 15 százalékát képviselje, hozzávetőleg 300 ezer magánbérlakással és 150-150 ezres nagyságrendű önkormányzati, illetve lakástársasági bérlakással. Az önkormányzati szektor a közvetlen szociális igények és az önkormányzati településfejlesztési célok kielégítésére szolgál, felépítése, működése a maihoz hasonló - bár kissé rugalmasabb - szabályozást igényel. E körben kell megoldani az alacsony jövedelműek lakáshasználatát. A támogatott szektor
új eleme a bérlakásrendszernek, amelybe a lakáskiadásra specializált szervezetek (lakásvállalatok) lépnek be, valamint a lakáskiadásra vállalkozó egyéni magánbérlakás tulajdonosok. Az időszak végére a háztartások 10-15 százalék fog tartozni a támogatott szektorba. A támogatást nem élvező magánbérlakás szektor továbbra is a piaci igényeket, piaci feltételek mellett, állami beavatkozástól mentesen elégíti ki. (a lakásbérlemények 30-40 százaléka ma is a piaci szektorban működik).
Megkerülhetetlen kérdés a korábban privatizált vagy nagy összegű tartozást felhalmozott lakások sorsa. Szükségesnek tartjuk egy olyan lakásalap létrehozását, melynek segítségével az önkormányzatok, vagy a lakásvállalatok visszavásárolják azokat a lakásokat, amelyeknél a tulajdonosok ezt igénylik és velük meg tudnak egyezni úgy, hogy vagy bérlőként benne maradnak a lakásban vagy kisebb lakásba költöznek.

A lakáscélú ingatlanfejlesztés ösztönzési rendszerének modernizációja
A lakásépítéshez fűződő társadalmi célok és érdekek megjelenítése az adó-. illeték-, és elvonási rendszerben. A lakáscélú fejlesztés kedvezményezése, így pl. a lakások értékesítéshez illeszkedő, késleltetett adófizetés lehetőségei (az értékesítéssel egyidejű aktiválás és adó-elszámolás).
Adózás és területfejlesztés program
Az építést terhelő adók és illetékek környezeti és infrastrukturális terhelést kifejező, az épített és természeti környezet védelmét szolgáló modernizációs programja, a közműfejlesztési hozzájárulások elavult rendszerének felülvizsgálata, ugyanakkor a fejlesztési terhekkel arányos építési adó bevezetése.
Tőkepiaci háttér-szoláltatás fejlesztési program
A belföldi és nemzetközi biztosító-társaságok lakáspiaci belépésének ösztönzése a fedezeti előírások felülvizsgálatával és adózási eszközökkel
(Zászlóshajó-program: a nyugdíjalap vagyonfeltöltése, Ld. V. pillér); az ingatlanalapok lakáspiaci aktivitásának ösztönzése, a bérlakás-állomány értékpapírosítása jogszabályi akadályainak elhárítása, terjedésének ösztönzése. (Zászlóshajó program: Nemzeti Lakásalap, V. pillér)

A II. pillér célprogramjai
A lakosság által érzékelt problémák megoldására irányuló, közvetlen ösztönzési, támogatási programok. A kapcsolódó kormányzati és önkormányzati szinteken, a regionális és lokális lehetőségek és célok szerint meghirdetett pályázati rendszerek figyelembe veszik a pillérek felépítését és preferálják a többcélú (egyszerre több pillér változatos céljait kielégítő) projekteket. A II. pillér ösztönző programjainak hatékony alkalmazását, hatásuk gyors megjelenését az V. pillér minta-projektjei - a "zászlóshajók" - támogatják, amelyek feltárják az ösztönző rendszer lehetőségeit, és irányt mutatnak a szereplők nagy tömegének.

A BÉRLAKÁS-PROGRAM
PÁLYÁZATI RENDSZEREI

Alprogram 1:

A bérlakás-vállalkozások PPP szerződései

A bérlakás-állományok üzemeltetésére vonatkozó PPP szerződések létrejöttének ösztönzése. Önkormányzati bérlő-kijelölési garanciák és szociális lakbérhozzájárulás kombinált alkalmazása. (Bevezetésének feltétele: a szociális lakbér-támogatás - ld. III. pillér). A program a vegyes (szociális/piaci) üzemeltetést preferálja, a "szociális gettók" kerülendőek.
A program 2006-ig terjedő kísérleti szakaszában fontos elem a lakbérszabályozás. A rendszer három ponton szabályozza a lakbért. A támogatott szektorban a lakbér nem lehet egy adott maximumnál magasabb, aminek az a célja, hogy egyes részpiacokon esetleg monopolhelyzetbe kerülő lakásvállalatok ne jussanak kiemelt pozícióba.
A második eleme a lakbérszabályozásnak a piaci viszonyoktól függő, tárgyalásos elven működő, települési szintű rugalmas lakbérkontroll, amely mind a bérbeadóknak, mind a bérlőknek biztonságot jelent. Ez lényegében azt jelenti, hogy a maximális lakbérszint alatt kötött lakbéreket csak egy meghatározott képlet alapján lehet módosítani. Végül pedig a lakbértámogatás keretében meghatározásra kerül az a lakbérszint, amely alapján a lakbértámogatás nagysága kiszámításra kerül.
A keresleti oldalon tehát a lakbérjegy-rendszer keretében kapnak lakbértámogatást az arra rászoruló háztartások (alacsony jövedelműek, idősek, fiatalok, gyermekes családok, más településről elköltözők, stb.), akik ezt a lakbérjegyet bármely lakásvállalatnál, vagy regisztrált magánbérbeadók lakásaiban igénybe vehetik. A lakbér-támogatási rendszernek illeszkednie kell a jelenleg működő szociális ellátó rendszerhez.
A lakbérjegy-rendszer lehetővé teszi, hogy a lakásvállalatok versenyezzenek egymással és a magánbérleti szektorral a bérlőkért. A lakbértámogatási rendszer kialakítása során be lehet építeni olyan eszközöket, amelyek elősegítik a vegyes társadalmi összetétel kialakulását, és csökkentik a társadalmi csoportok elkülönülését (a kontrollált bérű lakások 50 százalékát lakbérjeggyel rendelkezőknek, 10 százalékát pedig regisztrált civil szervezetek által kijelölt bérlőknek kell kiutalni). Az önkormányzatok és vállalatok egyedi megállapodásokat is köthetnek a lakásvállalatokkal, amely növeli a lakásvállalatok működésének stabilitását.

Alprogram 2:

Kisvárosi-községi bérlakás-program

A III. pillér céljaihoz is kapcsolódó (a szociális lakbér-támogatás igénybe vételével az alacsony jövedelmű rétegeknek is megoldást kínáló), a munkaerő mobilitását is elősegítő, a környezetre tervezett bérlakás-rendszerek támogatási programja, az önkormányzatok által vezetett pályázati program, a PPP lehetőségek kihasználásával. Céljai kapcsolódhatnak a Telep-felszámolási programhoz.

Alprogram 3:

Munkáltatók, mint bérbeadók program

A munkáltatói lakbér-hozzájárulás és munkáltatók által üzemeltetett (szolgálati) lakások költség-elszámolási és leírási lehetőségeinek bővítése, a bérlakásrendszer terjedése, a munkaerő-mobilitás, és a megfizethetőség javítása érdekében. A kísérleti program munkáltatók szerepvállalása és javaslatai esetén indítható.

Panelprogram:
a lakótelepek humanizálása

A lakótelepeken egyszerre jelentkezik a szociológiai elavultság és a műszaki elavultság.
Felújítási (teljes revitalizációs, és/vagy bontási-értékesítési) alternatívák.
Pályázati rendszerek, a társasház-felújítási pályázati rendszerek továbbfejlesztése. (Iránymutatás: ld. V. pillér, zászlóshajók)
A panelépületek kategóriába nemcsak a tényleges panel elemekből épült lakóépületeket tartoznak, hanem a többi iparosított technológiával épült lakóházak is (blokk, öntött, - alagútzsalus, vasbetonvázas épületek). Panelből Magyarországon 508 ezer lakás épült, más iparosított technológiával pedig további 280 ezer. Magyarországon a 4 millió lakás közel 20 százalék iparosított technológiával épült. Budapesten 800 ezer lakásból mintegy 200 000 a panellakás.
Ezeknek az otthonoknak kell új életet adni.
A panelházak és városrészek komplex rehabilitációja az egyik legsürgetőbb feladattá vált. Ezt támasztják alá az időközben elvégzett, az építmények egészére vonatkozó szakértői műszaki vizsgálatok, másrészt az épületek fenntartásával kapcsolatos, országos szinten is számottevő, folyamatos és jelentős mértékű energiavesztés ténye, de a legnagyobb probléma az itt élő lakosság gyorsuló ütemű, halmozottan hátrányossá váló, romló élethelyzete, a lakótelep "szlömösödése".
A panel-rehabilitáció tehát műszaki, gazdasági feladat is, de egyben lényeges szociális kérdés. Közismert adat, hogy ezekben a panellakásokban körülbelül 2 100 000 ember él, ezért a Nemzeti Lakásprogram fontos eleme a panelprogram.
A komplex lakóterületi felértékelődést célul tűző program a Lakásprogram Iroda vezetésével és az önkormányzatok által kezelt normatív támogatással valósul meg. A programnak fontos feladata, hogy a társasházak és a lakásszövetkezetek gazdálkodása stabilizálódjon, kiszámíthatóvá váljon, és, ezáltal, megbízható, alacsony kockázatot jelentő partnerei legyenek a bankoknak. A programnak ki kell terjednie leromlott, periferizálódási problémákkal terhelt, szlömösödött lakótelepek komplex kezelésére, illetve teljes szanálásának lehetőségeire is. Az egyedi panelházak felújításaira az eddigiekhez hasonló támogatási program működtethető.
A panelprogram sikeres végrehajtásának feltétele a társasházi, illetve lakásszövetkezeti törvény módosítása és a rendezési-szabályozási tervek felülvizsgálata.
A panelprogram differenciált megközelítést alkalmaz. Négy típusú beavatkozást különböztetünk meg. Az első esetben (komplex-felértékelő) lehetőség van arra, hogy a lakóterület egésze felértékelődjön, ami hasonló a városrehabilitációs programokhoz. Itt a hangsúly a közösségi beruházásokon van, amelyek településenként és lakótelepenként mások és mások lehetnek. A következő típus a másik végletet képviseli, amikor megindul a lakótelep leromlása, mind társadalmi, mind fizikai értelemben, ekkor van szükség olyan programra (komplex stabilizáció), amely ezt a folyamatot megállítja. A harmadik típusú program az energiakorszerűsítésre koncentrál, a negyedik pedig az épületfelújításra. A komplex programoknak tehát van egy közösségi eleme (pl. munkahelyteremtés, környezetátalakítás, stb.) és épületfelújítási, energiakorszerűsítési eleme.
A panelprogram legfontosabb alprogramja az energiaszolgáltatókkal együttműködő korszerűsítés, amely a lakótelepi lakások műszaki felújítását összekapcsolja az energiaszolgáltatás rekonstrukciójával. Az alprogram kb. 1 év alatt kb. 300 ezer lakásra terjedne ki, és az energiaszolgáltató (távhő) vállalatok és a társasházak kooperációjára épülne. A panelprogram elválaszthatatlan része az energiaellátás primer oldalának korszerűsítése. A program a mai támogatási konstrukció folyatása lenne, azzal a különbséggel, hogy 30 százalék támogatás mellett, kedvezményes hitelben is részesednének a társasházak.
A panelprogram egy három éves mintaprogram sorozattal indul. (Teljes felújítás, a lakókörnyezet humanizálása.)
E periódus után a készpénztámogatást kedvezményes hitelek váltják fel. Ezeket a támogatásokat kiegészítik az önkormányzati támogatások, amelyek forrása az önkormányzatoknak nyújtott normatív támogatás. A programhoz fokozatosan egy speciális, kötött felhasználású garanciaprogram is kiépül. A garanciaprogram keretében nyújtott technikai segítség, standardok és eljárások kidolgozása, átadása fontos szerepet játszhat ebben. A másik eleme a programnak, hogy a beruházások - legalább részben - megtérüljenek az energia megtakarítások révén, és a lakások üzemeltetése olcsóbb legyen.
Az egyedi panelházak felújításaira az eddigiekhez hasonló támogatási program működtethető, azzal a különbséggel, hogy a garanciaprogram erre a szférára is kiterjeszthető. A program itt is azzal számol, hogy a minta program szakasz harmadik éve után a készpénztámogatást felváltja a kedvezményes hitel.

A belső városrészek és település-
központok megújításának programja

Felújítási és átépítési lehetőségek (teljes revitalizációs, és/vagy bontásiértékesítési alternatívák). Pályázati rendszerek, a társasház-felújítási pályázati rendszerek továbbfejlesztése. Meghatározó szempont az épített környezet védelme, gazdaságos megóvása.
A településközpont a közösség egészséges gazdasági életének a helye, a helyi társadalmi élet színtere, a közösségi történelem része. A személygépkocsi elterjedése, az életmód-változás azonban Magyarország sok településén, a városokban és Budapesten éppen úgy átértékelték a településközponti területek egy részét, mint ahogy az Európai Unióban történt. Nálunk napjainkban tetőzik a városokat elhagyó kiköltözők hulláma. A tehetősebbek is kiköltöztek a város környékére, amivel csökkentek a városmegújítás forrásai. Összességében ugyanakkor növekednek a közlekedési problémák, a torlódások és az ezzel összefüggő környezeti ártalmak. A hagyományos falvak népességszámát megközelítő betelepedők új lakóházai általában nem illeszkednek a település hagyományos arculatához. A leromlott állapotú közterületekkel rendelkező városközpontok lakosságát, vállalkozásait pedig gazdasági hátrány éri, a turizmus lehetőségei részben vagy egészben kihasználatlanok maradnak.
A településközpont rehabilitációja azonban megállítja a környék tönkremenetelét, lehetőséget teremt, hogy az emberek találkozzanak egymással, közös programokat szervezzenek, ünnepségeket tartsanak.
Ezért az Európai Unió is szorgalmazza a város- és falumegújítást, a rendezett és esztétikus közterületek kialakítását, a településközpontok forgalomcsillapított vagy gyalogos zónáinak kijelölését, a zöldfelületi rendszerek, a civil (közösségi), a kulturális, az oktatási vagy a helyi turisztikai információszolgáltatási tevékenységek végzésére alkalmas értékes épületek felújítását, a közterületek fejlesztéséhez kapcsolódó, ahhoz szükséges közművesítést. Magyarországon is szükséges az arra alkalmas településrészek, a településközpontok rehabilitációja, megújítása. Szükség van azokra a programokra, amelyek a helyi közösség akaratára épülnek, amelyek kiterjednek az önkormányzatok és a helyi magántulajdonosok pénzügyi együttműködésével, illetve további forrásokra támaszkodva a kisebb és nagyobb települések eredeti utcaképe, hangulata visszaállítására. Az épületeknek felújításuk után non-profit célú (pl. közszolgálati, oktatási, kulturális, szociális, turisztikai információs) tevékenységeknek is helyt kell adniuk.
A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik hangsúlyos eleme, amelyet az önkormányzatok a központi költségvetés (Lakásprogram Iroda) pályázati rendszerei támogatnak. A támogatások elsődlegesen a kapcsolódó közterületi és infrastrukturális beruházásokat és társadalmi programelemek végrehajtását fedezik és ösztönzik a magas színvonalú építészeti megoldások alkalmazását. A program keretében megvalósuló tömbfelújítás vagy társasház felújítás a ma is működő keretek között folytatódik tovább.
A program sikeres végrehajtásának feltétele az építési szabályozás és rendezési tervek korszerűsítése, az értéknövelő felújítások könnyítése.
A városrehabilitáció a lakásstratégia egyik hangsúlyos eleme lesz. A komplex programok, hasonlóan a panelprogramhoz, pályázhatnak a központi Lakásprogram Irodához, ahol a beruházási költségek 20-30 százalékát kaphatják meg. A városrehabilitációs programok szervezeti háttere az akcióterületre felállított közhasznú fejlesztő társaság. A program kb. 150 ezer lakást tartalmazó területet foglal magába. A komplex program költségei a közterületi beruházások, és a gazdasági, társadalmi programelemek végrehajtását fedezik.
A program keretében megvalósuló tömbfelújítás vagy társasház felújítás a ma is működő feltétetek között folytatódik tovább. A tervek szerint kb. 200 ezer lakást tartalmazó épületállomány újítható fel a 2018-ig terjedő 15 éves időszak alatt. (Ld. még V. pillér, zászlóshajók).

Társasház-felújítási program

Az önkormányzati pályázati rendszerek fenntartása és továbbfejlesztése, kombinációja az egyéb célprogramokkal. Példa: A fizetésképtelen idős korúak részére a V. pillér intézményei által bevezetett fordított jelzálog konstrukció (életjáradék, vagy idősek otthona ellátás ellenében tulajdon-visszavásárlás), amely tartalmazza a futamidő-kockázat biztosítási kezelését, és fedezetet képez az épület-felújítás költségeire.

Családi ház komfortnövelő felújítási program

Az ország lakosságának jelentős része családi házban él. A családi házak 82 százalékában van fürdőszoba. A házak többségének hőszigetelése, nyílászárói, fűtési rendszere az EU normáknak sem, de a hazai normáknak sem felel meg. A program célja, hogy növelje a családi házak komfortosságát, javítsa a bennélők életminőségét. Ez a program támogatja az EU törekvését is, ami az elmaradott térségek felzárkóztatását célozza.

A II. pillér tartalma - indoklás
A pillér a kormányzati ágazatok, illetve területi és helyi önkormányzatok közötti koordinációt igénylő, a lakáscélú ingatlanfejlesztést és felújítást ösztönző jogalkotási és szabályozási feladatokat, valamint a program céljainak megvalósulását közvetlenül elősegítő tevékenységek célprogramjait, pályázati rendszereit tartalmazza.
A pillér felállítását, a program alapvető céljai és a célprogramokban megfogalmazott, szorító hiányok mellett, az alábbi, leggyakrabban felvetett problémák indokolják:
Az adók és illetékek, az építést terhelő egyéb elvonások (önkormányzati befizetések stb.) rendszer-idegenek, nem fejezik ki a lakásépítéshez fűződő társadalmi és környezet-védelmi szempontokat és érdekeket (így. pl. túlterheli az alacsonyabb környezeti terheléssel és infra-
strukturális fejlesztési igénnyel járó belső városi építéseket és alulterheli a zöldövezeti fejlesztéseket).
A bérlakás-üzemeltetés adó- és leírási feltételei nem vonzóak a tőkeerős vállalkozások számára.
A közműfejlesztési hozzájárulások rendszere esetleges, elavult, a jelenlegi tulajdonszerkezetben logikátlan.
A piacról hiányoznak a forrásokat bővítő, hosszú távú érdekeket érvényesítő, a piacot stabilizáló nagybefektetők és bérlakás-rendszerek.

III. PILLÉR: A LAKÁSHOZ JUTÁSI ÉS SZOCIÁLIS
TÁMOGATÁSOK RENDSZERÉNEK REFORMJA

Küldetés
A támogatási célok, eszközök és a kedvezményezettek köre világos meghatározásán alapuló, a társadalmi céloknak és az igazságosság követelményeinek megfelelő, normatív, a piaci folyamatokkal konzisztens, fenntartható rendszer, amelynek célja a rászorultak lakhatásának elősegítése és a rászorultak körének folyamatos csökkentése.

A III. PILLÉR PROGRAMJAI

A lakossági lakásvásárlás ösztönzési rendszere

A kedvezményezettek által, anyagi helyzetüktől függetlenül, a felhasználás célja szerint igénybe vehető, a kapcsolódó adóbevételeket meg nem haladó mértékű ösztönzések rendszere. Az induló időszakban tartalmazza a kamattámogatások jelenlegi rendszerét, amely a piaci kamatszintek erőteljes csökkenése esetén kompenzáció nélkül, ennek elmaradása esetén (előreláthatóan 3-4 év) kompenzációval (hosszabb futamidőt lehetővé tevő visszafizetési garancia, leírási lehetőségek) váltandó ki. A fiatalok, első lakásvásárlók, gyermekesek normatív támogatásai.
(Ld. részletesen: A lakástámogatási rendszer reformja.)

A lakásbérlés általános ösztönzési rendszere

A lakásvásárlás és lakásbérlés támogatási rendszerének összehangolása az azonos kedvezményezett-csoportokra (fiatalok, gyermekesek, más lakással nem rendelkezők) megállapított támogatásokkal, a szektorsemlegesség és a bérleti alternatíva versenyképessége érdekében.

A lakásbérlés szociális támogatásának rendszere

A szociális helyzetük miatt rászorulók lakbértámogatásának rendszere. Az önkormányzatok által elosztott, normatív támogatás. Igényjogosultsági kritériumait törvény, összegét, a központi költségvetés hozzájárulása tekintetében a kormányzat (költségvetési törvény), saját hozzájárulásuk tekintetében az önkormányzatok állapítják meg.
A központi támogatást a Lakás-
program Iroda folyósítja, adminisztrációját (jogosultság vizsgálata, elosztás) a helyi önkormányzatok végzik. A lakbértámogatás a bérlő által szabadon választott, regisztrált bérbeadóknak (lakásvállalatok és magánbérleti szektor) történő bérleti díjfizetésre használható fel, annak érdekében, hogy a bérbeadók (lakásvállalatok, kisvállalkozók, lakástulajdonosok) versenyezzenek a szociális bérlőkért is. (Technikai lehetőségek: lakbérjegy, kötött felhasználású bankkártya, stb.)
A szociális lakbér-támogatási rendszer kialakítása a PPP lakáscélú alkalmazásának és a bérlakás-állomány forgalmazhatóságának, értékpapírosításának is az előfeltétele. A magán tulajdonú lakásállomány vissza nem térítendő támogatásának analógiájára a lakbértámogatásnál is meg fog jelenni a családban nevelt gyermeklétszámra vonatkozó támogatás, a szociálisan indokolt jövedelmű családok számára.

KIEMELKEDÉS CÉLPROGRAM

A hátrányos helyzetű társadalmi csoportok kiemelkedését és esélyegyenlőségét célzó célprogramok

Alprogram 1:

Telep-felszámolás

A kisebbségi és periferizálódott csoportok leromlott lakóhelyei felújításának, illetve megszüntetésének és pótlásának programja. A lakásépítési/vásárlási támogatások, és a szociális lakbértámogatások kombinált alkalmazásával megvalósuló, az önkormányzatok és kisebbségi önkormányzatok részvételével végrehajtott programok. Hagyományos építési anyagok felhasználása; bérlők, tulajdonosok bevonása a lakásépítésbe.
Az esélyegyenlőséget javító programok között szerepel a telepfelszámolási program, amely 2018-ig terjedő időszakon belül körülbelül 45 ezer lakás minél nagyobb részének felújítása jelenti. A telepfelszámolási program célja az ott élő mintegy 100 ezres nagyságú roma népesség életminőségének javítása, társadalmi beilleszkedésének segítése.
Ez azt is jelenti, hogy ezeket a programokat komplex módon, más környezetjavító, infrastrukturális, szociális, foglalkoztatási, oktatási programokkal együtt kell megvalósítani.
Továbbá a hátrányos helyzetű, alacsonyabb jövedelmű társadalmi csoportok esélyegyenlőségét javítják az érintett rétegek számára nyújtott lakásfenntartási és adósságkezelési támogatások, melyek enyhítik a lakáskiadásaikat fizetni nem tudók anyagi terheit, lehetővé téve, hogy lakásaikban maradjanak. Ezek a támogatási formák a társadalmi kohézió megőrzésének nélkülözhetetlen eszközei.

Alprogram 2:

Idősek lakóháza program

Az időskorúak lakásainak épület-felújítást lehetővé tevő megvásárlását ösztönző program. Fordított-jelzálog és életjáradék-konstrukciók terjedésének ösztönzése. Államilag támogatott idősotthonok helyett, előre megváltható vagy lakásuk eladása után megvásárolható szolgáltatást biztosító idős lakóotthonok létesítése piaci eszközökkel.

Alprogram 3:

Fiatalok garzonháza program

Bérleti és elő-takarékossági konstrukció fiataloknak. Kollégiumi jellegű házakban egyedülálló, vagy gyermektelen fiatal házasok részére épített otthonok, melyek alacsony rezsivel az előtakarékosságot segítik. Önkormányzati és nonprofit szervezetek programja.

Alprogram 4:

Speciális élethelyzetűek programjai

Mozgáskorlátozottak, nevelőotthonokból, állami gondozásból kikerülők speciális programjai. Az állami gondozottak jövedelmére és életkezdési támogatására épített konstrukciók (albérlők háza, bérleti és bérleti-vásárlási megoldások). A program csak a (lakhatás és szociális beilleszkedés kérdéseit komplex módon kezelő, szociális utógondozási eszközökkel kiegészített) szociális ellátási rendszerrel összhangban indítható. Figyelembe veszi a sajáterő finanszírozást.

Alprogram 5:

Hajléktalanság megelőzése,
hajléktalanok elhelyezése

Megelőzés, albérlők háza, tartozás állomány rendezéséhez tanácsadás, hajléktalanok szállása. Adósságkezelési és lakhatási támogatások, mint a prevenció lehetséges eszközei.

IV. PILLÉP: KULTÚRA. KÉPZÉS, KOMMUNIKÁCIÓ

Küldetés
A pillér küldetése a Nemzeti Lakásprogram pilléreit megerősítő tudást terjesztő oktatás és kommunikáció; az otthonteremtés szakmai és felhasználói kultúrájának fejlesztése és a szereplők tartós, intellektuális és érzelmi támogatásának elnyerése.

Az építészeti kultúra a nemzeti kultúra szerves része. Cél: az általános építészeti kultúra színvonalának emelése, az építészeti kultúrhagyományok megbecsülése és megőrzése.
Az építészeti kultúra általánosan alacsony színvonala (építés, városépítés, tervezés, engedélyezés, kivitelezés és fogyasztói kultúra) drága, alacsony hatékonyságú, nem időtálló megoldásokat eredményez; nem kerüli meg a kulturális értékeket.
Az építészeti szempontok és értékelemzés hiányoznak a területfejlesztési tervezésből és nem érvényesülnek az engedélyezésben; diszfunkcionális az engedélyezési rendszer;
A fejlesztési tevékenységet támogató épített hatósági ellenőrzést erősíteni kell.
Az iránymutató, mintaszerű megoldásokat a közvélemény és az építési hatóságok nem ismerik.

Az építészeti, városépítészeti és építési tevékenységhez kapcsolódó szakmai, államigazgatási és fogyasztói kultúra fejlesztését célzó oktatási és tréningprogramok és az NLP céljainak és eszközrendszerének bemutatása.

Építészet az engedélyezésben

Építési és Építészeti Hivatal létrehozása. A főépítészi rendszer erősítése, a szakmai szervezetek bekapcsolása, építész kamarai zsűri-rendszer bevezetése, az államigazgatási és önkormányzati apparátus erősítése és tréning-programjai.

Tervezési pályázatok

A környezet-meghatározó és iránymutató projektek tervezési költségeit támogató pályázati program. Környezet-meghatározó fontos helyszíneken, vagy nagyobb volumenek esetén kötelező jelleggel tervpályázatok kiírása.

ÉPÜLETÜZEMELTETÉSI
SZAKKÉPZÉS
KÖZÉP- ÉS FELSŐFOKON

Társasházi közös képviselők képzése
Oktatási és tréningprogramok a közös képviselők számára
Értékelemzés az építésben
Oktatási, tréning- és kommunikációs program.
Országos Építészeti Tárlat
Az építészet és városépítészet eredményeit bemutató évenkénti kiállítás és díjrendszer.
Építészet az iskolában
A vizuális, építészeti, lakáskultúra és együttélési kultúra iskolai oktatása, az iskola építészeti-, belsőépítészeti környezetét javító pályázati rendszer, web-es kommunikáció.
Államigazgatási kultúra tréning-programok
Az önkormányzati és államigazgatási apparátus tréning-programjai, a fejlesztésbarát hatósági magatartás eszközei, módszerei és magatartási szabályai.

V. PILLÉR: ZÁSZLÓSHAJÓK
IRÁNYMUTATÓ PROGRAMOK ÉS PROJEKTEK

Küldetés
E pillér küldetése azon keretek megalkotása és folyamatos bővítése, amelyek között a szereplők különböző csoportjai (az állam és a hatókörébe tartozó szervezetek, az önkormányzatok, belföldi és nemzetközi befektetők és lakásfelhasználók) a program céljait közvetlenül és közvetve támogató, iránymutató hatású megoldásokat hoznak létre.
A pillér tartalma: a közvetlen és közvetett állami és önkormányzati intervenció és piacépítés eszközei és intézményei, és az állam és partnerei iránymutató projektjei. A közösségi és magánszektor eseti együttműködési projektjei (PPP). Céljuk, a piacépítés, a magánszféra számára új területek megnyitása, a költségvetési eszközök hatásának bemutatása.

ZÁSZLÓSHAJÓ-PROGRAMOK

A II. és III. pillér programjaihoz és céljaihoz kapcsolódó, iránymutató, elsődlegesen a közszféra (állam és intézményei, önkormányzatok) és magánszereplők együttműködése (PPP) útján megvalósuló mintaprojektek. A zászlóshajó-projektek kezdeményezői, szervezői a program központi szervezetei (ld. 4.1 ) és az önkormányzatok.
A Bérlakás-programhoz
Kisvárosi, községi bérlakás mintatelep - pályázat és megvalósítás.
Területek átépítése - alacsony laksűrűségű városi területek átépítése (sorház, átriumház, csoportház), pályázat és megvalósítás
Telepfelszámolás - mintaprojekt, pályázat és megvalósítás
Idősek lakóháza/lakásvisszavásárás mintaprojektek (pályázat és a kormányzat hatókörében működő intézmények projektjei)
PPP a bérlakás-rendszerben - szociális üzemeltetés (pályázatok és megvalósítás)
Fiatalok bérlőháza - bérlet és előtakarékosság a fiataloknak (pályázatok és megvalósítás)
Korábban privatizált tartozásokkal terhelt lakások
Visszavásárlása
A Panelprogramhoz
A műszaki, pénzügyi és kereskedelmi megoldásokat demonstráló mintaprojektek.
A belső városrészek megújításának programjához
A műszaki, pénzügyi és kereskedelmi megoldásokat magas színvonalú építészeti, vagy új műszaki, gazdasági megoldásokkal demonstráló mintaprojektek.

Az V. pillér tartalma - indoklás
Olyan iránymutató és mintaprojekteket kell létrehozni, amelyek követendő példaként jelzik a stratégia megvalósulását, bemutatva a lakásépítés új lehetőségeit. Ezek a projektek egy külön pillérbe kerültek, de a másik négy pillérben foglalt ösztönzőkre és pályázati rendszerekre épülnek.

A SZERVEZETI MEGOLDÁSOK ALTERNATÍVÁI

A program végrehajtása mind államigazgatási-közképviseleti, mind pedig piaci értelemben a meglévő intézményrendszerre épül. A szakértői előkészítés során egyes, a programhoz kapcsolódó funkciók tekintetében szervezeti javaslatok merültek fel. A program az alábbiakban nem intézmények létrehozására tesz javaslatot - ez a program struktúrájára vonatkozó kormányzati döntést és további előkészítést, megvalósíthatósági elemzést igényel -, hanem a program megvalósításához szükségszerűen indokolt működőképességnek megfelelő funkciókat jelzi és vázolja az ellátásuk lehetséges szervezeti alternatíváit.

KÖZPONTI SZERVEZETEK

Lakásprogram Iroda
A lakáspolitikai stratégia végrehajtásáért felelős központi szervezet. Feladata a lakáspolitika kormányzati feladatainak előkészítése, végrehajtása, koordinálása. Az Lakásprogram Iroda lehet különálló intézmény, de célszerűbb, hogy a jelenlegi kormányzati struktúrában jöjjön létre.
Fő feladatai: a lakáspolitika folyamatos felülvizsgálata és fejlesztése, a lakáspolitikai programok eredményeinek kiértékelése és a lakápolitikai kérdésekkel kapcsolatos kutatások koordinálása, a piaci és társadalmi tendenciák elemzése; a lakáspolitikához fűződő lakásjogi szabályozások előkészítése; végrehajtásuknak figyelemmel kísérése és esetleg javaslatok a lakáspolitika koordinálása a kormány különböző minisztériumai, valamint a kormányzat és az önkormányzatok között, a szakmai és a civil-szervezetekkel; együttműködés a piaci intézményekkel, szakmai standardok, konstrukciótípusok kidolgozásának ösztönzése, az új irányzatok figyelemmel kísérése, a piac fejlődéséhez szükséges jogszabály-módosítások kezdeményezése; szakmai segítség és képzés, a program kommunikációja (IV. pillér) a támogatási alapok kezelése és a pályázati rendszerek működtetése; új lakástámogatási rendszerek széles körű bemutatása a nyilvánosság számára; lakáspályázati rendszerek működtetése.
A Lakásprogram Iroda feladatait pontosan le kell határolni más minisztériumokéval, kormányzati szervezetekkel szemben és olyan, széleskörű szakmai képzettségű - jogi, pénzügyi, közgazdasági, szociológiai, építészeti, építési, ingatlanpiaci - szakembergárdával kell rendelkeznie, amely képessé teszi arra, hogy más kormányzati szervezetekkel hatékonyan együttműködjön.
Építési és Építészeti Hivatal
Az épített környezet fejlesztéséért és megóvásáért, az építés és építészet jogi és szabályozási környezete fejlesztéséért, a szabályozási és rendezési tervek koordinációjáért, az építési és építészeti tevékenység környezeti és infrastrukturális fenntarthatóságáért felelős. Az építési és építészeti hatóságok működését szabályozó és felügyelő központi kormányzati szervezet. Az építés gazdasági folyamat; az építésigazgatás, engedélyezés, felügyelet hatósági feladat. Az építészet pedig kultúrateremtő és a nemzeti kultúrát meghatározó alkotás.

TÁRSADALMI-SZAKMAI
SZERVEZETEK

A program kommunikációjában és képzési-oktatási tevékenységében, kulturális funkciói ellátásában résztvevő, az építészeti és városépítészeti, szakmai és társadalmi szempontok érvényesülését elősegítő, az építészet szakmai szervezeteire épülő, és más társadalmi szervezetek.
Garancia Alap
Funkciója: Piaci, vagy állami kockázatmegosztó intézmény
Előnyei, ígérete: kockázat-megosztás, rugalmasabb, alacsonyabb "saját hányadot" igénylő hitelezés.
Kockázata: állami intézményként történő megvalósítása esetén a költségvetési teher folyamatos növekedése. (Úgy véljük, hogy a hitelgarancia tőkepiaci termék, alkalmazása a tőkepiaci fejlődés természetes velejárója.)
A Garancia Alap javaslat célja a magasabb kockázatokat hordozó adósok (alacsonyabb jövedelműek, társasházak, lakás-szövetkezetek, önkormányzatok) miatt felmerülő kockázati terhek megosztása (állami intézményként történő megvalósítás esetén a központi költségvetés és a bankrendszer között). Az Alap működése elősegítheti a vállalkozói lakásépítés bővülését, a társasházak és a panelfelújítás hitelezését, az alacsonyabb jövedelmű háztartások, az alacsonyan tőkésített, önkormányzati és egyéb lakásvállatok (lásd bérlakásprogram) hitelezését. A kormányzati lakáspolitikai stratégiába a Lakásprogram Irodával koordinált, esetlegesen részlegesen támogatott tevékenységet folytató, piaci intézményként történő megvalósítás esetén illeszkedik, a jogszabályváltozásokkal ösztönözni kívánt, gazdagodó tőkepiaci kínálat része. Kialakítása hosszabb előkészítés után 2006-ban megvalósítható.

Nemzeti Lakásalap
- regionális lakásalapok

Funkciója: A program bérlakás-építési céljait közvetlen befektetésekkel támogató, eszközállományát a tőkepiacról fél-állami, illetve önkormányzati (Nemzeti Lakásalap, vagy regionális lakásalapok) piacépítő és "market maker" intézmény.
Előnyei, ígérete: a piaci mechanizmusok kialakulásának gyorsítása, termékek gyorsított bevezetése, rövid idő alatt látható eredmények, a kormányzati és önkormányzati, iránymutató, "zászlóshajó" projektek korai, szakszerű végrehajtása.
Önálló szervezetként, állami tulajdonban lévő bankok (MFB, FHB) érdekeltségeként, illetve önkormányzatok által alapított regionális intézményként jön létre. Fő célja a piacnyitás: a program ösztönző rendszerét korai szakaszban alkalmazó, komplex céljait kielégítő, iránymutató bérlakásvállalkozások piaci feltételek között történő végrehajtása (új bérlakás-építésre, épülettömbök bérlakás célú revitalizáció-ja, az önkormányzati bérlakás állomány felvásárlására és revitalizációja), új tőkepiaci termékek (ingatlan-tulajdont megtestesítő értékpapírok, stb.) bevezetése, a bérlakás-piac stabilizálása, hasonló tevékenységet végző versenytársak megjelenésének ösztönzése. Gyors indítása első értékpapír-kibocsátásai állami támogatását (így pl. mintegy 5 Mrd Ft értékű ingatlantulajdont megtestesítő tulajdonjegy megvásárlását és a nyugdíjalapnak történő adományozását) igényelheti.

A PROGRAM ÜTEMEZÉSE

A program teljes körű beindítása alapos és összehangolt előkészítést igényel. Az Országgyűlés által elfogadott stratégiának megfelelő "induló helyzet" az ún.: "kísérleti programszakaszban" teremthető meg. Ennek futamidejét mintegy 36 hónapra becsüljük, amelynek első - mintegy 12 hónapos - fázisa a legszükségesebb jogszabályok megalkotása. Ugyanebben az időszakban, az irányelvek pontos meghatározása és végleges jóváhagyása esetén, megkezdődhet a program és pillérei kommunikációja, a képzés, a zászlóshajó projektek előkészítése, indítása. A program kommunikációja alapján - reagál az ingatlanpiac, megkezdődik a magán-, és PPP projektek előkészítése. Az ütemterv - tekintettel az egyes fázisok megvalósulásának politikai, társadalmi vagy piaci okok miatt lehetséges ütemeltéréseire - sztochasztikus, a további programfázisok indítása csak kivételes esetekben függhet a korábbi programszakasz lezárásától.
Az alábbi, vázlatos ütemterv az egyes programszakaszok eszköz- és időigényének elemzését, és további pontosítást igényel.

Az átmenet stratégiája

Az átmeneti időszak a jelenlegi kormányzati ciklus, amelynek végéig a meghatározó változások olyan kritikus tömegét kell elérni, amelyek visszafordíthatatlanná teszik a pozitív folyamatokat és megjelenítik, a lakosság számára is, a stratégia pozitív hatásának első eredményeit.
Az átmeneti időszakban ezért meghatározó:
A piac fejlődését korlátozó jogszabályi feltételek kialakításának azonnali megkezdése, 2003. év folyamán történő végrehajtása, és - lehetőség szerint - 2004-ben történő bevezetése.
A bérlakás-építés ösztönzési rendszerének (gyorsított leírás, adózási feltételek) ez évi kialakítása.
Zászlóshajó projektek, ezen belül a Nemzeti Lakásalap új feltételrendszerhez illeszkedő projektjeinek korai előkészítése és indítása. A lakástámogatási rendszer reformlépéseinek (ld.5.2) meghatározása és a program céljait valamennyi szereplővel ismertető, hatékony kommunikáció, amely szerint a kormány:

• a lakáskínálat bővítésével kívánja csökkenteni az alacsonyabb minőségű lakások indokolatlanul magas árait, és a lakásárakat megfizetni képtelenek körét, azt akarja, hogy minden szolgáltató (építők, fejlesztők, bankok, stb.) versenyezzen a lakossági megrendelésekért;
  
• bérlakás szektort kíván kialakítani, amely versenyez a lakosságért, a bérlőkért. Ennek fejlődését beruházás-ösztönzéssel és szociális lakbér-támogatással is elősegíti;
  
• A lakásszerzési és lakásbérlési támogatások igazságos rendszerét kívánja elérni, amely két tényezőből áll:
  
• a legrászorultabbaknak járó szociális támogatásból;
  
• a minden állampolgárnak egy alkalommal, vagy lakásbérlés esetén folyamatosan járó támogatás.
  

Tiszteletben tartja vállalt kötelezettségeit, azonban a kamattámogatás jelenlegi rendszere oly mértékben terheli az adófizetőket, hogy az, hosszú távon, nem tartható fenn.

A lakástámogatási rendszer reformja

A reform részletes tervezése a Pénzügyminisztérium közreműködését, a költségvetésre gyakorolt hatás további elemzését igényli. Előzetes becsléseink szerint a rendszer reformjának első fázisa a pályázati programok központi támogatásával együtt, lehetővé teszik, változatlan áron számítva, a központi költségvetés lakástámogatási kiadásai növekedésének megállítását, és évi 170- 200 Mrd Ft szinten történő stabilizálását. Az alábbiakban a reform irányelveit foglaljuk össze.

A hitelezési rendszer módosítása

Új hitelezési konstrukciók, melyek lehetővé teszik a hitelfelvevők körének bővítését.

A lakásszerzési, lakásbérlési
támogatások rendszere

A támogatások jelenlegi rendszerét, az alábbi felülvizsgálatokkal, a kormányzat fenntartja. A felülvizsgálat elvei:

• A rendszerben világosan megkülönböztetendőek a lakásépítés, lakásvásárlás ösztönzésének általános, valamennyi állampolgár rendelkezésére álló, illetve a jövedelmi helyzetük miatt rászorulók szociális támogatásának eszközei és kritériumai.
• Az általános támogatástípusok, lakástámogatás (szocpol, stb.) egy alkalommal, új lakás szerzése, (ellenőrizhető, szabályozott) bővítés, komfortfokozat növelés és a támogatási rendszerben preferált felújítási célokra (panelfelújítás, leromlott belső városrészek felújítása, energiatakarékossági célú felújítások, stb.) vehetőek igénybe. A támogatás egyik körében teljes, másik körében félszocpol biztosítása célszerű. A támogatások igénybe vehetőségének "egyszeri" jellege nem korlátozza a bővülő család jogát, hogy új tagjai (születő gyermek, stb.) címén a támogatást, bővítő cserére, igénybe vegye, de a támogatás növekedése esetén nem teszi lehetővé a különbözet felhasználását.

Lakbér-támogatási rendszer

2003. december 31-ig előkészíti a lakbértámogatásra vonatkozó jogszabályi javaslatot a következő irányelvek szerint:

• A gyermekek számával arányos támogatás.
  
• A szociális támogatási rendszerben jelenleg támogatott családok lakbértámogatása (a mindenkori minimálbér 50 százalékát nem haladhatja meg) 2004. január 1-ig normatív, szociális lakbér-támogatási rendszert kell bevezetni. A szociális lakbértámogatások forrása a központi költségvetés és az önkormányzatok forrásai: a rászorultsági, igény-jogosultsági kritériumokat a központi költségvetés által folyósított hányad tekintetében a törvényben, az önkormányzatok által viselt hányad tekintetében helyi jogszabályban kell rögzíteni.
  
• A bevezetés ütemezése, a lakás és önkormányzati törvény összehangolása elengedhetetlen feltétel.

Adózási rendszer

2003 végéig a kormány előkészíti és a parlament elé terjeszti a bérlakásvállalkozások ösztönző leírási és adózási szabályaira vonatkozó jogszabályjavaslatot, valamint megvizsgálja a piaci likviditást korlátozó adó-, illeték és költségnemek költségvetési szempontból kompenzált, az adózás általános szintjét nem csökkentő módosításának lehetőségeit.
A lakhatást terhelő adók, illetékek és járulékok általános csökkentésére, és a speciális visszatérítések (lakásvásárlási ÁFA-visszatérítés) megszüntetésére csak a lakásszektorból származó adóbevételek volumenének növekedésével, a lakáspiac élénkülésével összhangban kerülhet sor.

.