A BÉRLAKÁSSZEKTOR FEJLESZTÉSÉNEK ÚJ IRÁNYA

Támogatott magánbérlők...?

A lakásprivatizáció hatására az önkormányzatok a lakóingatlan vagyonukkal kapcsolatos gazdálkodás és a lakáspolitika területén kényszerpályára kerültek. E kényszerpálya mindenki számára ismert lényege abban rejlik, hogy a tulajdonukban levő bérlakásállományt csak jelentős veszteségek árán tudják üzemeltetni, hiszen az állomány összetétele, minősége, valamint a bérlők fizetőképességének korlátai technikai és politikai akadályait jelentik a szektor önfenntartó üzemeltetésnek...

...A működtetés mellett további "keresztfinanszírozást" igényel a bérlakások építése, vásárlása és felújítása. A jelenlegi bérlakásállomány lakáspolitikai szempontból sem képes betölteni feladatát. Egyrészt azért, mert a szociális lakásigények töredékét képesek csupán kielégíteni, másrészt azért, mert a létező (lakásfenntartási / lakbér) támogatások sem jogosultsági körüket, sem összegszerűségüket tekintve nem alkalmasak a rászorulók lakhatásának biztosítására. A költségeket nem fedező lakbérekben rejlő támogatásokat viszont minden bérlő - válogatás nélkül - megkapja. A kényszerek csapdájából eddig csupán néhány önkormányzat tudott kitörni, alapvetően átalakítva lakásgazdálkodását. Ezeknek az önkormányzatoknak is szembe kell azonban nézni azzal a ténnyel, hogy a szektor kívánatos bővítése jelentős saját források hiányában rendkívül korlátozott.
A 2003. január közepén megrendezett lakáspolitikai konferencia 1 bérlakásszekciójának témái jól demonstrálják az önkormányzati lakásokkal gazdálkodók gondjait. A szűk játéktéren egyensúlyozni kénytelen lakáspolitikusok, hivatalnokok, vagyonkezelő szakemberek a szektor szociális problémáit, megoldási alternatíváit, a mobilitás ösztönzésének, valamint a bérlakásállomány fejlesztésének lehetőségeit vitatták meg.
A szektor szociális problémáinak alapvető oka, hogy a bérlők és bérlakásigénylők többsége alacsony jövedelmű. A háztartások különböző "túlélési stratégiákat" alkalmaznak, ezek egyike a hátralék felhalmozása, amely nem csupán a rászorulókra jellemző, ugyanis a családok egy része kifejezetten "sportot űz a nemfizetésből". Az adósságok kezelésének új technikájával több önkormányzat is próbálkozik, nevezetesen a folyó lakáskiadások rendszeres fizetése esetén a felhalmozott tartozást fokozatosan, több év alatt leírják. A kilakoltatással és annak végrehajthatóságával kapcsolatban eltértek a vélemények. Egyesek továbbra is a hosszú évekig elhúzódó bírósági eljárási gyakorlatot kritizálták, mások viszont azt hangsúlyozták, hogy a kilakoltatás végrehajtása csak politikai akarat kérdése. Abban egyetértettek a résztvevők, hogy a jelenlegi lakásfenntartási támogatás jogosultsági körét és a támogatás mértékét jelentősen növelni kell, valamint javítani kell e támogatás célzottságát, annak érdekében, hogy a "szemérmes rászorulók" is hozzáférjenek a nekik járó lakástámogatásokhoz.
A fentiekből következik, hogy a lakásmobilitás elősegítésének lehetőségei igen korlátozottak. Érthető tehát, hogy a szakemberek minden mobilitást ösztönző lehetőséget megragadnak, amely lehetővé teszi a szektoron belüli lakáscseréket és az új igénylők elhelyezését (pl. bérlakásépítés, kiköltöztetés, emelt térítés bérlakás leadása esetén, lakásépítési vállalkozók telektámogatása).
A legnagyobb érdeklődést a bérlakásépítés, vásárlás és a lakások felújításának lehetőségei, technikái és aktuális központi támogatási formái váltották ki. Hangsúlyozottan merült fel e témakörben az önhibáján kívül hátrányos helyzetben lévő települések, illetve a kistelepülések bérlakásállományának fejlesztése. A komfort nélküli bérlakások építésével kapcsolatban komoly vita bontakozott ki. A településeken dolgozó gyakorlati szakemberek egy csoportja szerint, e lakástípusra - lakáspolitikai okok miatt - szükség van, mások véleménye szerint azonban a teljes lakásállomány, illetve a bérlakásállomány minőségi állapotát figyelembe véve továbbra sem engedhető meg ilyen lakások építése.
A résztvevők egyetértettek abban, hogy az önkormányzati lakásgazdálkodást akadályozó jogszabályokat rövid időn belül módosítani kell (pl. az eltartási szerződéshez adott hozzájárulás, a lakbérmegállapítás vagy kilakoltatás gyakorlata).
A szektor fenntartása érdekében szükséges működési költségekre és a tényleges ráfordításokra vonatkozó becsléseink alapján megállapítható, hogy a lakásokhoz kapcsolódó közvetlen bevétel (azaz a lakbér és külön szolgáltatási díj) a teljes költségigény kb. 45 százalékát, a bérlakásokra ténylegesen fordított költségek kb. 60 százalékát fedezte 1999-ben.
Az elmaradt felújítások nagyságát 2001-ben 300 milliárd forintra becsülték, amely 20 éves beruházási periódussal kalkulálva évi 20 milliárd forintot igényelne (beleértve a beavatkozást nem igénylő állomány felújítását is 2). A becslés tételeit az 1. tábla tartalmazza.

A szektor egészét tekintve a lakáshoz kapcsolódó bevételek mintegy 3 milliárd forinttal meghaladják a lakáscélú kiadásokat (2. tábla). Azaz, a bérlakásszektorból "elszivárog" a bevételek egy része, amely részben a lakásnormatíva nem lakáscélú felhasználásában, részben a lakásalap nem jogszerű felhasználásában ölt testet.

Köztudott, hogy jelenleg az önkormányzati bérlakásokban többségében szegény háztartások élnek. Tanúsítja ezt, a Központi Statisztikai Hivatal 1999-ben végzett empirikus vizsgálata, melyszerint a bérlők kb. ötöde (19 százalék) díjhátralékos, s ezt az arányt csupán alsó becslésnek tekinthetjük. A hátralékosok aránya jelentős mértékben szóródik, a nagyvárosokban a bérlők felülreprezentáltak a hátralékosok csoportjában, arányuk egyes településeken meghaladja az 50 százalékot. A helyi adósságkezelési programok általában akkor vesznek lendületet, amikor a felhalmozódott adósság a lakásszektor működtetésének biztonságát fenyegeti. A bérlakásigénylők nyilvántartott csoportja közel 30 ezer háztartást foglal magába, egyes helyi adatfelvételek szerint jövedelmi helyzetük még a bérlakásokban élőkhöz viszonyítva is kedvezőtlenebb.
A fent elmondottakból kitűnik, hogy akár a szektor működtetését, akár a beruházásokat, akár a bérlők társadalmi összetételét vesszük szemügyre a szektor nem hordoz magában olyan belső erőforrásokat, amely lehetővé tenné az igényeknek megfelelő lakásrendszer kialakulását. Ebből következően mind a kínálati, mind a keresleti oldalon vonzóvá kell tenni a bérlakásszektort az új szereplők számára, akik nyereségérdekeik vagy lakásigényeik szempontjából érdekeltek lehetnek a bérlakásállomány növelésében. Rögtön hozzá kell tennünk, hogy a bérlakásszektor megújítása csak hosszabb távon vihető véghez, az új elemek bevezetése csak fokozatosan, a pozitív és negatív hatások folyamatos ellenőrzése és korrigálása mellett történhet.
A javasolt bérlakásmodell három szegmensből áll:

• a jelenleg létező piaci szegmensből (a magánbérleti szektor),
• a szociális szegmensből (az önkormányzati szociális bérlakásszektor), valamint
• a kontrollált lakbérű szegmensből, amelyet az úgynevezett lakástársaságok (másnéven lakásvállalatok) és a magánbérbeadók adnak bérbe üzleti alapon.

A bérlakásmodell egyik alapeleme, az átlátható működésű és elszámoltatható lakástársaságok kialakítása. E lakásvállalatok nyereségorientált gazdasági társaságok, amelyek a tulajdonukban lévő lakásállományt adják bérbe piaci, illetve kontrollált lakbérszinten. Korlátozás nélkül vásárolhatnak és építhetnek lakásokat. A társaságok lakásállományuk kialakításához és bővítéséhez az államtól pályázati úton elnyerhető tőke, illetve kamattámogatást kapnak. A kínálati támogatás hatására a lakbéreket kevésbé terheli a beruházás költsége, illetve annak törlesztési terhei. A központi támogatás "ellentételezése" fejében a vállalatoknak lakásállományuk 70 százalékát szabályozott, lakbéren kell kiadniuk. Ezek a költségeket fedező és a helyi piaci lakbérszint között helyezkednek el, amelyeket szakértői javaslat alapján a helyi önkormányzat, a lakásvállalatok és a bérlők képviselői megállapodásban rögzítenek.
Lakástársaságok szabadon alapíthatóak, tehát az önkormányzatok is alapíthatnak ilyen vállalatokat, azonban az állami támogatásokat (állománybővítés, lakbértámogatás) csak a "regisztrált" társaságok vehetik igénybe. A lakásvállalatokat az országos hatáskörű Lakáshivatal regisztrálja, a működés feltételeinek vizsgálatát követően. E hivatal feladata lesz a vállalatok működésének felügyelete és a tanácsadás is.
A lakásvállalatok kialakítása szempontjából döntő, hogy mennyire kínálnak vonzó lehetőséget a befektetők számára. A vonzerő fokozása érdekében a kínálati támogatások kibővíthetőek a bérlakás befektetési támogatásokkal, amelyek társasági vagy személyi jövedelemadó kedvezmény igénybevételét tennék lehetővé intézményi vagy egyéni befektetőknek. Az adóengedménykeretet a lakásvállalat is igényelhetné, amelyet a befektetők között pályázat útján értékesíthet.
A bérlakásprogram másik eleme a lakbértámogatási jegy (voucher), amely a lakbértámogatás egy speciális formája. Az önkormányzatok által kibocsátott lakbérjegyek meghatározott támogatási összegre jogosítanak fel, amely - éppen jegy formátuma miatt - csak lakhatás lehetőségének "megvásárlására" fordítható. A jegyeket elfogadhatják a magukat regisztráltató és a lakbérkontroll feltételeit elfogadó magánbérbeadók, illetve lakásvállalatok (később az önkormányzati szociális bérlakások esetében is elfogadhatóak lesznek). A lakbérjegy versenyhelyzetet alakít ki a lakástársaságok, a magánbérbeadók és az önkormányzati bérlakásszektor között. Annak érdekében, hogy a lakásvállalatok ne szelektálhassanak a bérlők között, lakásállományuk 50 százalékát lakbérjeggyel rendelkező bérlőknek kell kiadniuk.
A lakbérjegy forrása központi és helyi költségvetési, valamint vállalati támogatás. Utóbbi esetben a munkaadó támogatja munkavállalóinak lakásbérletét. Az önkormányzati lakbérjegyet központosított előirányzat formájában a kormányzat normatívan finanszírozza, emelletett 25 százaléknyi önkormányzati saját erőt is igényel, ennek forrása a lakásnormatíva (is) lehet.
A rászorultság feltételeit törvény rögzíti, adminisztrációját és elosztását a helyi önkormányzatok végzik. A lakbérjegyben megtestesülő lakbértámogatás nagysága a kontrollált lakbér és a háztartás jövedelmének meghatározott százaléka közötti különbség, illetve annak bizonyos hányada.
A lakbérjegy tehát mind a magánbérleti, mind a lakásvállalati lakások iránti keresletet támogatja, s ezáltal beruházásra ösztönözi a befektetőket és tulajdonosokat.
A bérlakásmodell két további kulcseleme a hitelgarancia-alap és a lakástársaságok csődközeli vagy csőd helyzetét kezelő szolidaritási alap. A kormányzati tőke és kamattámogatás mellett, illetve e támogatások kiváltására a lakásvállalatok piaci hiteleket vehetnek fel. A garancia-alap felállításával a magántőke, a kormányzat és az önkormányzatok viszont-garancia alapot hoznak létre, amely a piaci beruházási hitelek kockázatát, egyúttal árát is csökkenti.
A kötelező (vagy csak ösztönzött) szolidaritási alap a lakásvállalatok működése kapcsán felmerülő rendkívüli helyzetek (kritikus mértékű hátralék, nem megfelelő felújítás, stb.), illetve a csődhelyzet esetében nyújt támogatást (esetleg technikai segítséget is) tagjainak.
Az elméletben megfogalmazott bérlakásmodell kísérleti megvalósításához egyik megyei jogú városunkban kezdtünk hozzá.
Gyakorlati tapasztalatuk, piacorientáltságuk alapján a lakásvállalatok alapítóiként elsősorban az önkormányzati lakástulajdont kezelő cégeket lehet figyelembe venni. A vagyongazdálkodó társaságok számára lehetővé kell tenni, hogy lakásállományuk egy elkülönített részét (kezdetben 25-50 lakást) költségfedező, majd annál magasabb, akár piaci lakbérszinten is bérbeadjanak. Az elkülönített állomány bérbevevői nem csupán a magasabb jövedelmű háztartások lehetnek, hanem az önkormányzat által kibocsátott lakbértámogatási jegy jogosultjai is, akik e támogatás révén képesek megfizetni a piacközeli lakbéreket. Az elkülönített állomány működtetése külön elszámolási egységet kell alkosson a kezelőszervezet intézményrendszerében. Kérdés, hogyan alakítható ki a kezdeti lakásállomány és hogyan biztosítható az állomány folyamatos fejlesztése.
A lakbértámogatási jegyeket kezdetben pályázati alapon kell elosztani, a költségek finanszírozhatóságának érdekében. Később, a központi kormányzat lakbértámogatásának bevezetését követően a rendszer már normatív alapon működtethető. Kérdés, hogy milyen arányban támogassa az önkormányzat lakbérjegy formájában az alacsony jövedelmű szociálisan rászorulókat, illetve a bérlakásigénylő (alsó)középosztály háztartásait (pályakezdők, fiatal házasok, magasabb jövedelmű nyugdíjasok), annak érdekében, hogy a rendszer finanszírozható maradjon, viszont minél több valós lakásigényt legyen képes kielégíteni. További problémát jelent a lakbértámogatási jegyrendszer és a létező lakásfenntartási/lakbértámogatási rendszerek összehangolása.
A lakbértámogatás formájában megnövelt fizetőképességű háztartások bérlakások iránti keresletét jelentős mértékben oldhatja magánbérbeadók lakáskínálata. Kérdés, hogy a jelenleg tartózkódó álláspontot kialakító magánbérbeadók milyen önkormányzati garanciavállalás mellett ösztönözhetők az önkormányzatoknál jelentkező szociális és nem szociális bérlakásigénylők lakáshelyzetének megoldásában való részvételre.

ifj. Erdősi Sándor -
Hegedüs József
(Városkutatás Kft.)

1 A "Helyi lakáspolitikai kutatások - eredményes lakásprogramok" című országos konferenciát 2003. január 14-én rendezte a Települési Önkormányzatok Országos Szövetsége (TÖOSZ), a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (MALOSZ) és a Városkutatás Kft..

2 A 85-90 ezer beavatkozást nem igénylő lakás felújítása évente 5 milliárd forinttal növeli a 20 éves beruházási periódus költségeit