AZ ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

Az "OTTHON EURÓPÁBAN"
országos lakásprogramról

Az Országos Főépítészi Kollégium kiemelten fontosnak tartja, hogy az épített környezet jelentős részét képező lakásvagyon és lakókörnyezet fejlesztését meghatározó kormányprogram széleskörű társadalmi konszenzussal jöjjön létre. A több mint kétszáz főépítész szakmai tapasztalatával kívánja elősegíteni, hogy a korábbi lakásprogramoktól eltérő, hatékonyabb, a települések adottságaira alapozó, az épített környezet fejlesztésével összhangban lévő célok, elvek és programok jöjjenek létre, élhető otthonokat teremtve településeinken.
Az önkormányzatokra rótt építési feladatoknál kiemelt szerep jut a főépítészeknek. Az Országos Főépítészi Kollégium a kiegyensúlyozottabb XXI. századi településfejlődés érdekében teszi az alábbi javaslatokat a társadalmi vitára bocsátott programot érintően.

Hazánk lakásügyében folyamatosan "helyzet" van, így nagyon időszerű e kérdéskör elemzése, az össztársadalmi célok meghatározása és ehhez igazodó stratégia, a programok kidolgozása. Az anyagban meghatározott társadalmi célrendszer alapelve helyesen a komplexitás, a fenntartható fejlődés hosszú távú pályája. Különösen aktuális az EU küszöbén az országos lakáspolitika meghatározása.
A megküldött vitaanyag kevéssé mutatja be a lakáspolitika és az EU régiópolitikája közötti kapcsolatot, és nem utal a Nemzeti Fejlesztési Tervvel való összefüggésekre.
Az országos lakásprogram jelentősége az épített környezet alakításában kiemelkedő. Az elmúlt ötven évre visszatekintve közismertek és ma is meghatározóak a különböző lakáspolitikák hatásai a településeken (lakásállomány IKV kezelése; a lakótelepek összetett problémái; a "kaláka" kivitelezés minősége; a lakásprivatizáció hatásai, társasházi "kényszer"-tulajdonosok).

A következő évtizedekben az épített környezet vonatkozásában nem kisebb a kihívás, mint

• a harmonikus, egyedi karakterű falukép megteremtésére irányuló folyamat vezérlése a munkahely-hiányos "fogyó" vidéki településeknél,
• az agglomerációs települések fejlődésének egyensúlya, szerteágazó problémáival,
• a városok történeti központjának és környékének rehabilitációja jellemzően magántulajdonú környezetben; szlöm, vagy elegáns központ?
• a lakótelepek társadalmi és műszaki leromlási folyamatainak megállítása, meddig lehet lakókörnyezet, mikor, mi és hogyan válthatja fel?
  

Az alig évtizedes törékeny ingatlanpiac és ezen belül a lakáspiac stabilizálása piaci eszközökkel szintén folyamatos feladat, a változások állandó megfigyelésével és visszacsatolásával.
Az építőipar "húzó" ágazattá válásában kulcskérdés a lakáspolitika támogatási rendszere és az adórendszer kiegyensúlyozottsága. Elgondolkodtató és további elemzésre szorul az a tény, hogy az új lakásépítés fajlagos előállítási költségeit 40-50 százalékos adó- és kamathányad terheli. Különösen tekintettel kell lenni a hazai építőipari kis- és középvállalkozókat jellemző tőkehiányos helyzetre. Egyszerűen belátható, hogy az épületvagyon folyamatos fenntartása gazdaságosabb, mint a hosszú idő utáni nagy felújítások. A nyugati bérlakás-vállalatok "jó gazda" szemléletű épület-fenntartási rendszere alapján kellene létrehozni a lakásvagyon megfelelő karbantartási hátterét.
A bérlakások hazai alacsony arányában jelentős szerepe van annak, hogy a változó társadalmi viszonyokban az ingatlan stabil, értékálló befektetés. Figyelembe kell venni a társadalmi szintű privatizáció tudatformálását, azt, hogy a lakosság körében általánossá vált a lakástulajdonra való törekvés. Az utóbbi évek jellemző tendenciáival szemben áll az a szándék, hogy jelentősen növekedjen a piaci magán-bérlakás építés aránya. Ez csak tartós érdekeltséggel, piaci eszközökkel teremthető meg.
A "szociális bérlakás" önkormányzatok általi fenntartása a múltban is számos problémát vetett fel.

Az önkormányzatok - mint korábban a tanácsok is - nem jó gazdái e lakásvagyonnak.

A piaci viszonyok között, "magán" lakáspiacon szerencsésebb lenne a bérlakás helyett a szociálisan rászoruló lakók támogatása egységes állami szabályozással és normatív támogatással, komplex "szociális háló"-n keresztül. A bérlakások területi koncentrálása elkerülhetetlenül szegregációs, környezeti problémákat jelent.
Átgondolandó, hogy széles társadalmi réteg számára megfizethető-e a piaci lakbér, illetve milyen mértékű terhet jelent a befektető részére biztosítandó garancia és a bérlők közül a rászorulók szociális támogatása. A bérlakás "mintatelepek" létesítése alapvetően megkérdőjelezhető. A várhatóan jó adófizető, jó gazda infrastruktúra fejlesztő lakóparkok iránti pozitív fogadókészség vajon meglesz-e a bérlakás-mintatelepek irányában? A helybéliek és a lakásbérlők között szegregációs jelenségek, társadalmi feszültségek léphetnek fel.
A piaci bérlakás-építés az EU rendszerű térségfejlesztésbe integráltan kisebb egységekben, a települési adottságokba illesztve javasolható. Ezen elvből következik, hogy a központi szervező-elosztó és irányító szervezet helyett - mely távol van a differenciált helyi adottságoktól - az alakuló regionális és térségi rendszerbe illesztett irányítás kívánatos.
Az elmúlt évtizedek településfejlődési példái alátámasztják, hogy

a "lakótelepek" általában több problémát jelentenek, mint eredményt.

Eleve gond az épületek egyidejű létesítéséből következően az azonos időben bekövetkező műszaki avulás és az ezt kísérő erkölcsi leromlás.
Az egyes lakótelepek adottságai között nagyfokú eltérések vannak (pl: Havanna, vagy Pók utcai) Jövőképük is eltérő kell, hogy legyen. Az elkövetkező évtizedekben fel kell készülni a legkritikusabb telepek átalakítására, felszámolására is. E szempontból is átgondolandó, hogy a lakótelepek felújítására esetleg átmenetileg milyen mértékű ráfordítás indokolt, illetve milyen differenciált rendszer lehet a leghatékonyabb.
Az épített környezet kiegyensúlyozott fejlődése megkívánja, hogy az adott település történetéhez, adottságaihoz igazodó egyedi fejlesztési koncepciók alapján következetesen, lépésenként megvalósuló rendezéssel valósuljon meg egyre jobb minőségű lakókörnyezet.
Az önkormányzatok alulfinanszírozása gátolja ezt az optimális folyamatot. Az Étv. jóváhagyását követően hat évvel, az önkormányzatiság 13. évében

sok településnek nincs fejlesztési koncepciója, rendezési terve és megfelelő képzettségű szakembere sem.

Ezek hiánya ötletszerű fejlesztéseket, négyéves ciklusokban politika-függő, egyedi döntéseket eredményez, újabb disszonanciákat okozva a lakókörnyezetben.
E helyzetben az EU, régió pályázati lehetőségei számos település számára elérhetetlenek lesznek. A kistérségekben a fejlesztési menedzserekhez hasonlóan kistérségi főépítészek alkalmazása kívánatos.
A városi státuszhoz tartozóan kötelezővé kellene tenni az épített környezet alakításához legalább egy hozzáértő szakember, a főépítész alkalmazását és nemcsak a cím elnyeréséig.

Állami szintű intézkedést kíván a vizuális és környezeti kultúra alapjainak oktatása

az általános és középiskolai tananyagban. A felnövekvő nemzedékkel meg kell ismertetni lakóhelyének értékeit, motiválni kell a "hely"-hez kötődését és rá kell nevelni arra, hogy környezetének alakításában résztvevő állampolgárrá váljon. Az érdeklődő felnőtteknek, a döntést hozó képviselőknek is szükséges lenne ez irányú alapismeretek népszerűsítése, a kiterjedt jogszabályrendszerben való tájékozódás elősegítése.
Az országos lakásprogram részét kell, hogy képezze az önkormányzati tulajdonban maradt, jellemzően kisebb arányú, de műszakilag, erkölcsileg a legproblémásabb lakásvagyon helyzete és jövőképe. A problémás telepek felszámolási programja mellett - mely nagyon indokolt - a szórtan elhelyezkedő, nagy hányadában komfortnélküli lakások kiváltására, illetve felújítására az önkormányzatok részére céltámogatási rendszer kidolgozása szükséges.
A XXI. században időszerű lenne célként kitűzni a komfortnélküli lakások megszüntetését. Ezen lakásállomány karbantartása, kezelése sem megoldott.
A több évtized után létrejött, az épített környezet alakítását és védelmét szolgáló, alapvetően korszerű törvényből és kapcsolódó jogszabályokból kimaradt a - gyakorlat számára is alkalmazható - lakás és lakókörnyezet minimumát meghatározó paraméter rendszer. Az OTÉK meghatározza ugyan a lakás alapfeltételeit, de az elmúlt időszak tapasztalatai alapján egyre több befektető a

minél nagyobb haszon érdekében létesít minimál alapterületű, lakásnak alig tekinthető lakóegységekből álló házakat,

közösségi helyiségek nélkül. A jelenlegi előírások ezen - hosszú távon számos problémát rejtő - épületek létesítését nem korlátozzák. Ezzel együttesen az időskorúak, pályakezdők otthon-házainak szabályozására is szükség lenne. Számos családnak szinte áthidalhatatlan problémát jelent az időskorúak méltó ellátása. A speciális helyzetű rétegek (időskorúak, pályakezdők) számára az otthonházak létesítése - melyre a lakásprogram javaslatot tartalmaz - kiemelten támogatandó.
A legrászorultabb réteg lakás-helyzete csak kiterjedt szociális "hálón" keresztüli személyre szóló támogatási rendszerrel javítható. Nem a szociális lakás a megoldás, hiszen egészséges lakáspiacon a rászoruló családnak szociális támogatással ugyanúgy piaci szereplővé kellene válnia.
Az épített környezet alakításáért a "front"-vonalban felelős önkormányzatok érdekeltté tétele, aktív részvétele nélkül a lakásprogram megvalósítása nem képzelhető el. A program továbbfejlesztésénél az önkormányzatokra vonatkozó differenciált célprogramok, pályázatok elveit javasolt meghatározni.
A magyar településhálózat adottságai miatt célszerű a település-típusok, az együtt élő település-csoportok, a térség-központok és a még további sajátosságokkal bíró főváros és környezete részére

differenciált, célzott lakáspolitikai célok, elvek megfogalmazása, összhangban a készülő Nemzeti Fejlesztési Tervvel.

A lakásvagyon problémái térségenként is eltérő sajátosságokkal rendelkeznek, melyre már a jogalkotási munkánál is tekintettel kell lenni.
Az "Otthon Európában" című vitaanyagban megfogalmazott célok, stratégiai elvek lényegretörőek, a pillérekben kiemelt programcsomagok alapelvei jók. A szervezeti megoldások felkínált alternatívái kevésbé mutatják be az EU környezetbe, a regionális, térségi szemléletbe való illeszkedést.
A pillérekbe koncentrált stratégiai célok és programok jó alaprendszeréhez a mellékletben lévő, részleteket tartalmazó táblázatok valószínűleg a kivonatolt, tömörített leválogatás miatt kevésbé rendszerezettek, számos kiragadott megállapításuk vitatható. A területfejlesztés táblázatban inkább településfejlesztési megállapítások vannak. A "Főtér program" legfeljebb a központi tér, utca közterületeit rendezheti, tényleges környezet-rehabilitációt nem céloz meg.
A panel-probléma és a környezetvédelem is sokkal árnyaltabb és összetettebb, mint a táblázatban lévő szemelvények. Az "építészeti problémák" alatti felsorolás inkább fejlesztési zavarokra hívja fel a figyelmet és említésre sem kerülnek a településkép és az építészet meglévő gondjai.

Virányi István sk.
Marcali város főépítésze
a Kollégium elnöke

Az állásfoglalást a Kollégium 2003. február 25-i, március 25-i, április 29-i ülésein elhangzottak alapján összeállította:

Dr. Sersliné Kócsi Margit sk. Ferencváros (IX. ker.) főépítésze, a Kollégium tagja,

Mozsár Ágnes sk. Budapest Főváros Főépítészi Iroda alosztályvezető közreműködésével.