AZ ELLENZÉK A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNYMÓDOSÍTÁS
VISSZAVONÁSÁT KÉRTE

Marad-e a török átok?

A lakásszektor gondjainak rendezését kísérli meg a parlament. Első lépésben megkezdték a legalább kétmillió embert érintő társasházi törvény módosításának tárgyalását. A koalíciós képviselők túlnyomórészt dicsérték a Belügy-minisztérium előterjesztését, mondván, sokkal rugalmasabbak lesznek a szabályok, ami minden területen segíti a konfliktusok rendezését.
Az ellenzék, főként a Fidesz, azonban a javaslat vissza-vonását kérte. Szerintük annyi ellentmondás van a szövegben, amely csak tovább rontja az amúgy sem rózsás társasházi állapotokat.

Az idei költségivetésben lakástámogatásra mintegy 140 milliárd forint áll rendelkezésre, és ez majdnem 10 százalékos növekedés a tavalyi összeghez képest - emlékeztetett expozéjában Lamperth Mónika. A belügyminiszter a Széchenyi-terv lakásprogramját olyan alapnak minősítette, amelyre lehet építeni. Nem értenek egyet viszont azzal, hogy a támogatások nem mindig jutottak el a rászoruló családokhoz. A tervben szereplő lakásprogramot ezért kisebb módosításokkal folytatják. A tárcánál már megjelent a következő lakáspályázati program az önkormányzatok bérlakásépítésének támogatására, amelyben szerepel a panel lakóépületek energiatakarékossá átalakításának támogatása, a városrehabilitáció támogatása, a közművesített építési telkek kialakításának támogatása, egyházi lakóingatlanok korszerűsítésének és felújításának támogatása, az egycsatornás gyűjtőkémények amit termoforkéménynek is neveznek felújításának támogatása - emlékeztetett a miniszter.
A lakásjogi törvények közül a társasházról szóló törvény kapcsolódik a legszorosabban a meghirdetett állami támogatásokhoz, ezért ezt a törvényt terjesztjük először az Országgyűlés elé azért, hogy minél előbb hatályba léphessen - indokolta Lamperth Mónika a sorrendet. Rövid időn belül, ugyancsak az őszi ülésszakban kerül a Ház elé az önálló lakásszövetkezeti törvény, majd a jövő év első felében mindezekhez kapcsolódóan az építésügyi és ingatlannyil-vántartási törvények javaslatai. Mindeközben foglalkoznak egy új lakbértámogatási rendszer kidolgozásával is.
A társasházi törvény módosításai közül a miniszter kiemelte: új rendelkezés, hogy az alapító okirat már kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozását, az ehhez kapcsolódó ingatlannyilvántartási adatot, jogot, valamint a közösség új nevét tartalmazza. A tulajdonjogi viszonyokat nem érintő, minden más kérdésről a közösség szervezeti és működési szabályzatában kell rendelkezni (szmsz). A hatlakásosnál nagyobb társasházak kötelesek megalkotni a saját működési szabályzatukat. Ahol nem volt ilyen szabály, sok jogvita keletkezett, ami hosszú jogi eljárást vont maga után, és megbénította
a lakókat a saját tulajdonukkal való ésszerű gazdálkodásban, vagy egy felújításban, átalakításban.
A hatlakásosnál kisebb társasházak a jövőben dönthetnek arról, hogy a szervezeti és működési kérdésekre az új társasházi törvény rendelkezéseit vagy a polgári törvénykönyv meghatározott, közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák. A jogalkotók szerint ez a közös ügyekben a döntések meghozata-lát, végrehajtását és annak ellenőrzését is egyszerűbbé, gyorsabbá, rugalmasabbá teszi. Hiszen az alapító okirathoz szükséges egyhangú szavazataránnyal szemben az szmsz-hez az összes tulajdoni hányad szerint több mint 50 százalékos szavazati arány elegendő.
A közös tulajdon fenntartása a nem fizetők miatt így nem szenved késedelmet - vélte a miniszter. Emellett a fizetést teljesítőknek nem kell az adós tulajdonostársak helyett fizetniük. A közösköltség-hátralékok megfizetése érdekében a javaslat szabályozza a közös képviselő alapvető feladatait. Emellett lehetővé teszik, hogy a közös képviselő ne csak az egybefüggően hat hónap alatt ösz-
szegyűlt, hanem az összegszerűen már hathavi közös költségnek megfelelő hátralék esetén is élhessen a jelzálogjog bejegyzésének lehetőségével.

TÖBBLETJOGOK A
SZOMSZÉDOS TULAJDONOSOKNAK

A lakhatás nyugalma érdekében a házirendre vonatkozó szakaszban részletes iránymutatás szerepel a helyiségek használatáról. A rossz szomszédi viszonyt persze semmilyen törvény nem tudja megoldani - figyelmeztetett a miniszter. Mivel a nem lakáscélú helyiségekben végzett tevékenység leginkább a szomszédos tulajdonostársakat érinti, a módosítás a hasznosításnál előírja a közvetle-
nül érintett tulajdonosok kétharmados többségének egyetértését.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló rendelkezésekhez igazodóan a javaslat a jelzálogjog bejegyzéséhez és a törlési engedélyhez előírja a közgyűlési határozat vagy a közös képviselő rendelkezésének ügyvédi ellenjegyzését. A jogbiztonság érdekében a tartozás megfizetését követő nyolc napon belül a törlési engedélyt ki kell adni.
A javaslat egyértelműen meghatározza, mikor kell a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányaduk szerint számított egyhangú, az összes tulajdoni hányad szerinti kétharmados, illetőleg az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel határozatot hozniuk. Ebből adódóan azt is kimondja, hogy minden más, konkrétan nem nevesített esetben a jelenlévők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához. Ilyen kérdés a felújítási munkák elhatározása, megkezdése is. Általános szabály az, mint ahogy a legtöbb demokratikus testületben, hogy az egyszerű többség határozza meg a közös feladatokat és teendőket.
Annak érdekében, hogy a számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasházak közössége is ellenőrizze a közös képviselő ügyintézését, a törvény felhatalmazást ad a tulajdonostársaknak, hogy a szervezeti és működési szabályzat alapján a közösség által felhatalmazott tulajdonostárs lássa el ezt a feladatot.
A közös képviselő új feladata lesz a közgyűlési határozatok könyvének vezetése, az, hogy az eladni kívánt ingatlant érintő határozatokról tájékoztassa a vevőt, illetőleg állítsa ki a közösköltség-tartozás fennállásáról az írásbeli nyilatkozatot. Mindez erősíti a jogbiztonságot: aki egy társasházban lakást vásárolna, pontos és tiszta képet kaphat a helyzetről. A hivatásszerű társasházkezeléshez és az üzletszerű ingatlankezeléshez - egyéves türelmi idővel - kötelezővé teszik a szakképesítés megszerzését.

POLITIKAI CIKLUSOKON
ÁTÍVELŐ PROGRAM KELL

Magyarorszáigon ma mintegy 4 millió lakás van, jelentős réiszük azonban felújításra szorul. Emellett szükség lenne évi 30-40 ezer új lakás építésére is. Ahhoz, hogy ezt elérhessük, a politikai ciklusokon átívelő időtávra szóló programot kell kidolgozni - mondta a szocialisták vezérszónoka. Csiha Judit a következő magyarázatot adta arra, miért nem várta meg a jogalkotás a nemzeti lakásprogram kormány általi elfogadását. A válasz nagyon egyszerű - mondta -, a parlament őszi ülésszaka mindig zsúfolt, az adó- és költségvetési törvények vitája nagy energiákat köt le. Szeretnénk e folyamatot nem megzavarva, mégis folyamatosan tárgyalni a lakhatáshoz kapcsolódó törvényeket.
A politikus szerint tudomásul kell vennünk, hogy a társasházak lényegében kényszertársasházak. Nem úgy jöttek létre, hogy néhány jó barát összeállt, s közösen épített egy néhány lakásos házat, majd ezt közösen működteti, hanem véletlenül kerültek tulajdonosi közösségbe az emberek. A legnagyobb feszültség így abból adódik a döntéshozatalban, hogy ellentmondás feszül a tulajdonhoz fűződő, szinte korlátlan alkotmányos jog és a tulajdonosok közösségének érdeke között. Ez nehezítette a karbantartási, felújítási döntéseket, sokszor lehetetlenné téve azok meghozatalát.
A '97-es törvény sokat oldott a százszázalékos, háromnegyedes és kétharmados többséget igénylő döntések szigorán, de ez ma már nem elégséges, a feszültségek fönnmaradtak vagy csupán bírói úton voltak feloldhatók - vélte a szónok.
Valaki kitalálta és megszerette azt a gondolatot, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség hasznosításhoz a tulajdonostársak jóváhagyása között a szomszédos társtulajdonosoknak kétharmados többségük legyen. Ez a szabály kezelhetetlen - állapította meg a módosító indítványaik ismertetésekor Bőhm András, a szabad demokraták vezérszónoka. Szomszédos tulajdonosnak ugyanis a javaslat szerint a két oldalsó tulajdonos számít, aki azonos szinten van a nem lakás céljára szolgáló ingatlannal. Képzeljük el azt a tulajdonost, aki az ilyen helyiségében például cselgáncs- vagy tánctanfolyamot akar szervezni. Az alatta lévő tulajdonostársaknak pedig semmilyen jogosítványuk nincs, hogy ez ellen érdemben fölléphessenek, hiszen ők nem tartoznak az oldalsó tulajdonostársakhoz - ecsetelte a képviselő. Ráadásul ezek a helyiségek általában a földszinten vannak, garázsok, vagy lábasházak üzlethelyiségei. A szomszéd garázsnak mondjuk a negyedik emeleten lakó tulajdonosát hogyan zavarhatja jobban a lenti hangzavar, mint azt, aki a garázs fölött lakik. Tehát ez egy átgondolatlan, rossz szabályozás - mondta a politikus.

VISSZAÉLHETNEK
A TÖBBSÉGI JOGOKKAL?

A Fidesz szónoka, Szentgyörgyvölgyi Péter az előterjesztést általános vitára is alkalmatlannak tartotta. Kifogásolta, hogy fontos érintett társadalmi szervezetek nem ismerik a tartalmát. Ide sorolta az önkormányzati szövetségeket és a Társasházi Közgyűlési Képviselők Egyesületét. Ugyancsak így vélekedett Herényi Károly, az MDF vezérszónoka, aki részletesen elemezte a szerintük rossz megoldásokat. Mivel a tulajdonjogot megtestesítő három klasszikus jog, a rendelkezés, a használat és a hasznosítás joga közül kettő ténylegesen a szervezeti és működési szabályzatban ölt testet, indokolt annak felvetése, hogy arányos-e az, hogy miközben az alapító okirat módosítása százszázalékos döntést kíván, az szmsz viszonylag könnyen módosítható, egy kis többséget kívánó érdekcsoport által is - szólt az első ellenvetés. Emellett célszerűnek tartotta, hogy a törvény csak taxatíve felsorolt esetekben tegye kötelezővé az egyhangú döntést.
Az ellentmondásos rendelkezések közé sorolta a következőt: a javaslat lehetővé teszi a közös tulajdon bírói megszüntetését, ehhez azonban megkívánja a közgyűlés határozatát, amely a törvényből következően egyszerű többséget jelent. Ugyanakkor ez értelemszerűen az alapító okirat módosításával jár együtt, amelyhez viszont valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.
A törvényjavaslat alapján mód van arra is, hogy a tulajdonostársak 51 százaléka az esetleges felelősség mértékét a másik 49 százalékra nézve indokolatlanul terhesebben állapítsa meg. Ez a tulajdonosi rendelkezési jog olyan korlátozása, amely elfogadhatatlan - vélte.
Extrém esetben ily módon megtiltható az ingatlanok bérbeadása vagy más módon történő hasznosítása is. A politikus szerint a tulajdonosi jogokba való beavatkozás ilyen nagyfokú szabadsága, a döntési küszöb ilyen alacsony mértékével párosítva számottevő és valós veszélyt jelenthet a forgalmi élet biztonságának egészére, és olyan visszaéléseket eredményezhet, amelyek az ingatlanpiac egészére kihatnak.
Az előterjesztő hivatkozása a jogorvoslati lehetőségekre pedig nem valós érv, mivel a bíróság akkor semmisítheti meg a döntést, ha az törvénybe ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Márpedig a fentiek szerinti jogbizonytalan helyzet előidézői éppen a törvény rossz megközelítése, megfogalmazásai miatt törvényt nem sértenek. A másik kategória pedig abszolút szubjektív, széles körű mérlegelési lehetőségeket magában hordozó fogalom - állapította meg.
Visszaélésekhez vezethet az is, hogy a tulajdoni hányadok többségét képviselő tulajdonostársak tetszésük szerint háríthatják át a közös tulajdonba tartozó épületrészek számottevően nagyobb vagy akár teljes költségét a kisebbségi tulajdonostársakra.
Talán a '97. évi törvény jobb volt. És jobb lett volna, ha most is az Igazságügyi Minisztérium az előterjesztője, nem pedig a Belügyminisztérium. A BM javaslata ezen túl semmiféle megoldást és védelmet nem nyújt a lakásmaffia tevékenysége ellen - zárta beszédét a vezérszónok.
Az apróbb hibákra rámutatva Szalay Gábor (SZDSZ) kérte: a társasházkezelésnél ne kérjék pár hónapos tanfolyam elvégzését attól, akinek műszaki, közgazdasági vagy jogi felsőfokú végzettsége van.
Módosító indítvánnyal rendeznék azt is, hogy a személyi számot egy jelzálog bejegyzésénél a földhivatalnál megkövetelik, ugyanakkor a társasház kezelője nem kérheti be személyi adatként a tulajdonosoktól. Javasolják, hogy a közös képviselő minden olyan személyes adatot bekérhessen, ami a jelzálog vagy a tulajdonjog bejegyzéséhez a földhivatalnál szükséges.

HÁZIREND KONTRA
ÖNKORMÁNYZATI RENDELETEK

Lezsák Sándor (MDF) szerint három kérdés foglalkoztatja leggyakrabban az embereket: a közös költség, a házirend betartatása és a házfelügyelő vagy gondnok személye. Sajnos a javaslatban egyik ügyben sincs érdemi elmozdulás a jelenlegi helyzethez viszonyítva - vélte a politikus.
Szerinte semmitmondónak tűnik az az ajánlás, miszerint a házirend szabályai nem lehetnek ellentétesek más jogszabályokkal. Például, ha az önkormányzat 22 óra és éjfél között a saját területén megenged valamekkora zajszintet, akkor ennél nem lehet szigorúbb a házirend? Vagy ha az önkormányzat nem korlátozza az egy lakásba bejelenthető személyek számát, akkor korlátozhatja-e ezt a társasház? A törvénytervezet nem ad világos választ.

Kosztolányi Dénes (Fidesz) megiállapította, hogy a társasházi törivényjavaslat nem önkormányzatbarát, mert velük szemben a többségi tulajdonosok bármikor hozhatnak kedvezőtlen döntést, ami év közben tervezhetetlenné teszi az önkormányzati gazdálkodást.
A képviselő javasolta, hogy a társasházak váljanak jogi személlyé, hiszen már most is így működnek: jogokat szerezhetnek, kötelezettségeket vállalhatnak, önállóan perelhetnek és perelhetők. A társasház jogi személyisége erősítené a jogbiztonságot is - vélte.
A társasházak egyébként lakásszövetkezetté alakulhatnak, ha ehhez valamennyi tulajdonos hozzájárul. Tehát a Belügyminisztérium azt javasolja, hogy ha nem tetszik nektek a társasházi törvény mert nem tudunk jobbat csinálni -, akkor előbb-utóbb menjetek át lakásszövetkezetté, mert a lakásszövetkezet jogi személy. Ebben indirekt módon benne van az, hogy a jogi személyiséget indokolt a társasházaknál is létrehozni - vezette le a képviselő.
Ráadásul a vagyongazdálkodás is azt diktálja, hogy az önkormányzatok jogi személyekkel legyenek kapcsolatban. Nagy összegekkel támogatják a társasházakat, különböző pályázatokat írnak ki a lakóházak, a homlokzat felújítására. Mindehhez szükséges a jogi személyiség, ugyanis ha egy közös képviselőt felhatalmazunk arra, hogy jelzálog kapcsán végrehajtási eljárásokat vigyen végig, akkor ő a jogi személyiség nevében és képviseletében ugyanúgy el fog tudni járni, mint ahogy eddig megtette - sorakoztatta fel a következő érvet is.
A képviselő egyetértett azzal, hogy a lakásmaffiai visszaszorítása érdekében regisztrálni kell a tulajdonosváltásokat, a bérlők adatait és az ott lakók számát. Mindent, amit az adatvédelmi biztos megenged.
Bírálta azt, hogy a javaslat szerint a közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltatót, a központi fűtés és a meleg víz szolgáltatóját köteles tájékoztatni, valamint a bíróságot. Tehát a villanyszámlás meg a gázszámlás sokkal fontosabb, mint a tulajdonostárs? Ar-ról nem is beszélve, hogy miért nincs benne ebben a paragrafusban, ebben a bekezdésben a nyomozó hatóság?! - kérdezte.
A lakásmaffiás tevékenység ellen nem tudunk fellépni, ha a rendőrség adott esetben nem mehet be egy épületbe, egy társasházba megkérdezni, hogy az, aki árulja a lakást, a tulajdonos, vagy egy szélhámos - állapította meg.
A képviselő végszóként sötét jövőképet festett fel. Ha ezt a társasházi törvényt hagyjuk jóvá, ez nem erősíti, hanem szétveri a tulajdonosi szemléletet, szembeállítja az alapító okiratot és a szervezeti-működési szabályzatot. És megmarad a rossz szomszédság török átok módszer is - szögezte le.

N. E.