A vizsgált önkormányzatok öt év alatt 22,5 milliárd forint lakásértékesítési bevétellel gazdálkodhattak, melynek közel háromnegyedét lakás célra - részben a bérlakásprogram saját forrásaként - használták fel. Annak következtében, hogy

a felhasználható öszszeg 12 százalékát nem lakás célra is felhasználták

átmenetileg vagy más számlán tartották, 2002. december 31-én a számlákról a kimutatásban szereplő záróegyenleg 54 százaléka hiányzott.
A vizsgált fővárosi kerületi önkormányzatok a lakástörvény előírása ellenére - egy kivételével - nem utalták át befolyt bevételük felét arra az elkülönített számlára, amelyről pályázat útján a Fővárosi Közgyűlés döntése alapján nyerhettek volna felújítási célra támogatást. A lakásértékesítési bevételek kezelése mindezek ellenére kedvezőbb képet mutat a korábbi vizsgálathoz képest, hiszen akkor a vizsgált körben egy önkormányzat sem felelt meg maradéktalanul a lakástörvényben előírt ezirányú követelményeknek.
A lakástámogatási programok megvalósításához szükséges állami forrásokat a központi költségvetésben a 2000- 2002. években fokozatosan, előirányzat-átcsoportosításokkal biztosították. Az átcsoportosítás szabályszerűen történt, azok felhasználásáról a célnak megfelelően döntöttek. Az előirányzatokat kezelő minisztériumok feladataikat a jogszabályi előírásoknak megfelelően végezték.
A pályázatkezelési és a támogatás felhasználásával kapcsolatos operatív feladatokat megbízott kht. útján látták el, amely a miniszteri utasításoknak megfelelően járt el. Az önkormányzatok a támogatásra vonatkozó pályázati felhívásban rögzített feltételeknek eleget tettek, pályázataikat pedig - az idősek otthona létesítésére benyújtott pályázatokhoz mellékelt megvalósíthatósági tanulmányok szakmai minősítésén kívül - a kht. felülvizsgálta. Ez kizárta a feltételeknek meg nem felelő, illetve hiányos pályázatok befogadását. A pályázatok elbírálása egységes szempontrendszer szerint történt. Az LTB a döntés-előkészítés során készült előterjesztés alapján tett javaslatot a pályázatok támogatására.

A rangsorolás lényeges szempontja volt a fajlagos költségek alakulása, ami esetenként irreálisan alacsony bekerülési költségek tervezésére késztette az önkormányzatokat.

A 2002-ben megalakult Lakáspályázati Bizottság az állami támogatású bérlakásprogramra vonatkozó saját értékelő rendszerét csak 2003 szeptemberében fogadta el. A támogatásból megvalósított beruházások nagyságrendje miatt a kivitelezők kiválasztásakor szinte minden esetben közbeszerzési eljárásra volt szükség. A közbeszerzési eljárások rendje az önkormányzatoknál nem volt megfelelően szabályozott, de az eljárások lebonyolítása a kivitelező kiválasztása során - egy kivétellel, amikor a szerződés utólagos módosításával megsértették a közbeszerzési törvény előírását, s ezért az ÁSZ felvetette a polgármester felelősségét - szabályszerűen történt. A lebonyolítót és a tervezőt rendszeresen az eljárás mellőzésével választották ki, a közbeszerzési eljárások megtörténtének ellenőrzése azonban a támogatás folyósításának megkezdése előtt nem biztosított.
A beruházások finanszírozása sem volt problémamentes. A támogatási szerződések a kormányrendeletnél - amely csak a költségvetésben történő elkülönítést írja elő - szigorúbb előírást tartalmaztak azzal, hogy a saját erő elkülönített számlán tartását követelték meg. Gondot okozott a beruházások műszaki ütemezése, a kivitelezők számláinak fizetési határideje és a támogatási szerződések közötti összhang hiánya, a támogatási szerződések késedelmes megkötése, a támogatások késedelmes vagy hiányos igénylése és időnként határidőn túli utalása.

A finanszírozási problémák miatti időszakos likviditási gondot az önkormányzatok többsége pótlólagos saját források bevonásával áthidalta.

A támogatásokat az önkormányzatok 90 százaléka a pályázatokban meghatározott cél és műszaki tartalom megvalósítására használta fel. Öt önkormányzatnál változott a műszaki tartalom, közülük azonban csak egy kezdeményezte a támogatási szerződés módosítását. A céltól eltérő támogatás igénybevételt két program esetében állapított meg a vizsgálat, amelyek a nem egyértelmű szabályozásra, illetve a támogatási szerződésben meghatározott céltól eltérő felhasználásra voltak visszavezethetők. A jogtalanul igénybevett támogatás rendezéséhez az érintett önkormányzatok kezdeményezték a szükséges intézkedéseket.
Az elnyert támogatásról két esetben mondtak le a vizsgált önkormányzatok. A támogatott programok forrásösszetétele - pályázati szinten, átlagosan - megegyezett a pályázati kiírásban meghirdetettel (70 százalák támogatás, 30 százalék saját forrás). A tényleges bekerülési költségek azonban lényegesen meghaladták a támogatás elnyerése érdekében alultervezett költségeket. Ennek eredményeként a saját források aránya 44,8 százalékra növekedett a támogatás arányának 55,2 százalékra való csökkenése mellett.
A vizsgált programok 43 százaléka fejeződött be a helyszíni vizsgálatok lefolytatásáig, ezek mintegy 80 százalékánál túllépték a pályázat szerinti bekerülési költségszintet. Emiatt az önkormányzatok többsége többletforrások bevonására kényszerült, ezt a programok több mint negyed részénél kedvezményes hitel igénybevételével oldották meg.
Az új lakások elszámolt bekerülési költsége - egy program kivételével - a méltányolható lakásigény bekerülési költsége alatt maradt, eleget téve ezzel a pályázati feltételeknek.

A befejezett lakások telekár nélküli átlagos, tényleges bekerülési költsége és fajlagos költsége a budapesti programok esetében 63 százalékkal magasabb, 226 ezer forint/négyzetméter volt, mint a vidéki beruházásoknál, de vidéki viszonylatban is jelentős eltérések tapasztalhatók

többek között a műszaki megoldásoktól, a lakások méretétől függően - az új lakások építési költségeit tekintve. Kedvezőbb - 35 százalékkal kisebb - fajlagos költségekkel tudtak lakásokat létrehozni önkormányzati ingatlanok átalakításával és használt lakások vásárlásával, felújításával.
A fővárosban és a nagyobb városokban - figyelembe véve a meglévő lakásállományt, elemezve a ráfordításigényt - érdemes lenne megfontolni, hogy ne új lakások építésével növeljék a lakásszámot; gazdaságosabb és elegendő lehet a rossz állapotú lakások felújításával, nem lakás célú épületek átalakításával javítani a lakásállomány minőségét.
Legnagyobb ráfordítással az idősek otthonait és a nyugdíjasházakat építették, ezek költségei azonban nem hasonlíthatók össze a bérlakásépítés költségeivel, mivel működésükhöz speciális szakmai feltételeket kell biztosítani. Az idősek otthonára vonatkozó feltételek eltérő volta miatt az e címen nyújtott támogatás idegen a bérlakástámogatás keretei között. Az idősek otthonára megkötött támogatási szerződések 2003-ig nem voltak összhangban a kormányrendelettel.

A támogatással létrehozott, befejezett ingatlanok használatbavétele minden esetben megtörtént, az elkészült lakásokat - a költségalapú lakbérű lakások egy részének kivételével, melyeknél a bérlőkijelölés elhúzódott - a bérlők részére kiutalták. A korábban átadott ingatlanokra a Magyar Állam javára előírt elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésénél lemaradás tapasztalható, de a bejegyzésekre folyamatosan sor kerül. Ezen felül az önkormányzatok banki hitelfelvétele miatt is megterhelték a befejezett programok egyötödénél az ingatlanokat.
A támogatással megépített bérlakásállomány működtetése során az önkormányzatok több mint fele nem az előírásoknak megfelelően, elkülönített bankszámlán tartja a működtetéshez kapcsolódó bevételeket és kiadásokat, mivel az ezzel kapcsolatos túlzott követelmények indokolatlanul terhelik az önkormányzatokat. A működtetéssel kapcsolatos éves beszámolási kötelezettség nem szabályozott megfelelően, teljesítését pedig nem követelték meg az önkormányzatoktól.
A támogatásból épített költségalapú lakbérű bérlakások üzemeltetése során jelentős felhasználható többletbevételek még nem keletkeztek, működtetésükről, lakbérbevételük alakulásáról nincsenek még megalapozott következtetésekhez szükséges tapasztalatok.

Az önkormányzati bérlakásállomány növelésére, illetve energiatakarékos felújítására biztosított támogatások országosan a meglévő önkormányzati bérlakásállomány közelítőleg 10 százalékának felújítását és 5 százalékos növelését tette lehetővé.

Az épülő lakások több mint egynegyede költségalapú lakbérű, ami segítheti a lakásmobilitás növelését. A program hatásaként - és részben a rosszabb minőségű, felújításra szoruló lakások további értékesítésének eredményeként - korszerűsödött az önkormányzati tulajdonú lakásállomány, javult a komfortfokozat szerinti összetétele. Tervszerűbbé és szabályozottabbá vált az önkormányzati lakásgazdálkodás. A lakáspályázati rendszernek eredményei mellett azonban - hasonlóan az egyéb pályázati rendszerben elosztott, támogatásokhoz - hátránya, hogy nem segíti a beruházások önrészéhez elegendő forrással nem rendelkező önkormányzatok hátrányos helyzetének mérséklését, az esélyegyenlőség és a népességmegtartó képesség növelését, hiszen saját erő nélkül az állami forrásra sem pályázhatnak. A támogatások felhasználásának ellenőrzését a megbízott kht. külső szakértők bevonásával látta el. A folyamatban lévő, illetve befejeződött programok 63 százalékánál nem volt ellenőrzés a helyszíni vizsgálat bezárultáig, az ellenőrzések dokumentumai pedig csak az ellenőrzöttek egyharmadánál álltak rendelkezésre.

Javaslatok

A helyszíni ellenőrzés során a tapasztalt hiányosságok felszámolására a számvevői jelentések az érintett önkormányzatok és a belügyminiszter számára javaslatokat fogalmaztak meg arra vonatkozóan, hogy

az önkormányzatok:

• lakások elidegenítéséből származó bevételek felhasználásának módját - a lakástörvénynek megfelelően - rendeletükben szabályozzák;
• a lakástörvénynek megfelelően, a törvény által arra kötelezettek az önkormányzati lakások elidegenítéséből származó bevételeket elkülönített számlán helyezzék el, és gondoskodjanak a más célra felhasznált összegek visszapótlásáról, a fővárosi kerületi önkormányzatok pedig a lakásértékesítésből származó bevételek 50 százalékát utalják át a Fővárosi Önkormányzat számlájára;
• élve valamennyi jogszabályban biztosított lehetőséggel, törekedjenek a felhalmozott lakbérhátralékok csökkentésére;
• a közbeszerzések során tartsák be a Kbt. előírásait;
• a kht.-nál kezdeményezzék a szerződés módosítását a befejezési határidő és a műszaki-pénzügyi ütemezés aktualizálása érdekében, vagy jelezzék a szerződéstől eltérő műszaki tartalom megvalósítását, illetve vegyék fel a kapcsolatot a jogosulatlanul igénybevett támogatás rendezésére vonatkozóan;
• a kormányrendeletnek megfelelően gondoskodjanak arról, hogy a beruházások elkészültét követően a szakmai beszámolókat határidőre készítsék el és küldjék meg a minisztériumnak;
• biztosítsák a támogatással megvalósult épületekkel, lakásokkal kapcsolatos bevételek és kiadások jogcímenként elkülönített számlán való nyilvántartását és erről a minisztérium tájékoztatását.

A számvevői jelentések megállapításait az ellenőrzött önkormányzatok elfogadták, a feltárt hiányosságok megszüntetésére tervezett vagy már megtett intézkedésekről 21 százalékuk be is számolt.

A jelentésekben tett javaslatokon kívül a részletes és összegző megállapítások alapján

a belügyminiszter:

• tegye meg a szükséges intézkedéseket a vizsgálat által feltárt jogtalan támogatás igénybevételek rendezésére: a folyamatban lévő egyeztetést követően foglaljon állást a nem egyértelmű szabályozásból adódóan vitatott igénybevétel (Balatonlelle) jogosságát illetően, és gondoskodjon a jogtalanul igénybevett támogatások (Egyek, illetve Balatonlelle) visszafizettetéséről;
• gondoskodjon arról, hogy a pályázati kiírásban tegyék egyértelművé a támogatható nem lakás célú helyiségek fogalmát;
• gondoskodjon arról, hogy a támogatási szerződésekhez kapcsolódóan szabjanak határidőt a támogatásról szóló döntést követően a támogatási szerződés megkötésére, valamint a szerződés teljesítésének megkezdésére; ezek be nem tartását, illetve az indoklási kötelezettség elmulasztását szankcionálják, hozzák összhangba a 12/2001. (I.30.) korm.rendelet 38.§ (2) bekezdés a) pontjával, illetve a pályázati kiírás IV/3. pontjával a támogatási szerződéseknek a beruházáshoz szükséges saját erő rendelkezésre tartására vonatkozó előírását, tegyék a támogatási szerződések megkötésének feltételévé a közbeszerzési eljárások lefolytatását;
• az idősek otthona férőhelyeinek bővítését célzó igényekre vonatkozóan: fontolja meg, hogy ezek támogatására ne a lakásprogram keretében kerüljön sor, ennek megfelelően tegyen javaslatot a 12/2001. (I.30.) korm. rendelet 26. §-ának módosítására, a korábbi döntések alapján még folyamatban lévő beruházások esetén módosítsák az idősek otthonainak támogatási szerződését annak érdekében, hogy elkerülhető legyen - a pályázati feltételek 2003. évi módosítását követően - az otthonba történő felvétel kétféle elbírálása;
• a pályáztatás során ösztönözze, hogy az önkormányzatok a meglévő ingatlanok átalakításával, valamint a használt lakások vásárlásával és minőségi felújításával növeljék a bérlakásállományt, tekintettel a kedvezőbb bekerülési költségekre;
• írja elő a lakások használatbavételét követő szakmai beszámoló számonkérését az önkormányzatoktól;
• vizsgáltassa felül a támogatással megépült lakásokkal kapcsolatos bevételek és kiadások húsz évig elkülönített bankszámlán való tartásának kötelezettségét, és a realitásoknak megfelelően - az analitikus és főkönyvi nyilvántartások megfelelő részletezésének előírásával - módosítsák azt;
• határozzák meg az éves beszámoló-jelentés tartalmi és formai követelményeit;
• tegyen javaslatot a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 62.§ (1) bekezdésének a lakásértékesítési bevételek elkülönített számlán tartására vonatkozó előírásának módosítására, ami - az önkormányzat pénzügyi helyzetének függvényében - lehetővé teszi visszapótlási kötelezettséggel az átmeneti más irányú felhasználást, egyben szankcionálja is ennek elmulasztását.

Az önkormányzatok lakásgazdálkodása 1995-2000 között

A lakások privatizációja már 1991-1993-ban megindult, amikor országosan évenként 60-80 ezer lakást adtak el az önkormányzatok.Majd ez a folyamat felgyorsult,s az 1994-1995-ben az eladott lakások száma 198 ezer volt. Így összességében 1991-1995.között 413 ezer lakást értékesítettek,vagyis a KSH adatai szerint 1990.év végén - tehát az önkormányzatok megalakulásának időpontjában - meglévő, az önkormányzatok által fenntartott 703 ezres lakás- állomány 58,6 százalékát.Az egyéb csökkenésekkel együtt 1995. végére az állomány 284 ezerre csökkent, ami az eredeti állomány 40,4 százaléka. Ezzel az önkormányzati tulajdonú lakások aránya 7,1 százalékot tett ki. A következő öt évben,1996- 2000-ben az önkormányzatok lakásállományának csökkenése folytatódott,de üteme folyamatosan lassult. 1996-ban ugyan még az eladott lakások száma 47 ezer volt, de öt év alatt összesen csak 104 ezer lakás kelt el. Így a 2000.év végi önkormányzati lakásállomány az egyéb csökkenéssel együtt 176 ezerre, az 1995.évinek a 62 százalékára, az induló 1990.évinek a negyedére esett vissza, s már csak 4,3 százalékos részarányt képviselt az összes lakáson belül.