Az üvegházak és fóliasátrak településrendezési, építésügyi vonatkozásai

Néhány alapvető szempont

A fóliasátrak és az üvegházak ügye nagy vihart kavart tavasszal a sajtóban. Főként azért, mert engedélyköteles volta, valamint az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK-ről) szóló kormányrendelet tervezett módosításának csúszása felkészületlenül érte a gazdákat, s a remélt támogatások elnyerésében is akadályok keletkeztek. A kormányrendelet ugyanis megemelte a növénytermesztésre szolgáló építmények megengedett legnagyobb gerincmagasságának - a beépítési mértékbe (%-ba) be nem számító - értékét 4,5 méterről előbb 6 méterre, majd 7-re, végül 9 méterre. Ez a mérték a mezőgazdasági területeken nem okoz gondot. Problémákat vethet fel azonban a hagyományos települési környezetben, különösen a földszintes beépítésű lakóterületeken, s azon belül is a kisebb telkeket tartalmazó területeken. Az önkormányzati törvénynek megfelelően ezekben az övezetekben a települési önkormányzat felelőssége és lehetősége, hogy egyértelműen meghatározza a megengedett legnagyobb építménymagasságokat - akár engedélyköteles, akár nem, akár beszámít a beépítettségbe, akár nem -, hiszen a helyi önkormányzati rendelet vonatkozik rá.  Ahol a helyi rendeletek nincsenek meg (vagy nem szabályoznak teljeskörűen), ott az építésre (a fóliasátrak és üvegházak létesítésére) vonatkozik az építési törvény 18. § (2) bekezdésében előírt illeszkedési szabály, valamint az OTÉK általános előírása az 50. paragrafusban, amelynek (2) bekezdése kimondja, hogy "az építményeket a helyszíni adottságoknak figyelembevételével és úgy kell megvalósítani, hogy illeszkedjenek a környezet és a környező beépítés adottságaihoz, építészeti megoldásaikkal járuljanak hozzá a táj- és a településkép esztétikus alakításához". 

Elöljáróban

A növénytermesztés időjárástól függetlenebbé tétele, egyes exóta (nem őshonos, melegigényes) növények hazai bemutatása és termesztése, a szezon megnyújtása, a prímőrök mielőbbi piacra juttatása régi törekvése az emberiségnek. Az ismert első üvegházakat a főúri kastélyok mellett találjuk, elég itt csak Gödöllőre (Grassalkovich-kastély) vagy Alcsútdobozra (Habsburg-kastély) utalnunk. A szélesebb közönség a budapesti állat-kert pálmaházában ismerhette meg az üvegház érdekességét, sajátos klímáját, egész világát. A mezőgazdaságban a virágkertészetek voltak az elsők e területen, de az áttetsző, majd átlátszó műanyag fóliák elterjedésével és a háztáji gazdaságok létrejöttével teret nyert a lényegesen kisebb beruházási igényű fóliasátrak létesítése. Hazánkban külön fejezetet lenne érdemes szentelni a termálvíz hasznosítására telepített üvegházak, fóliasátrak népszerűségének, karrierjének. Településrendezési szempontból megemlíthetjük, hogy már a '80-as években elterjedtek és közismertté váltak egyes kiemelkedő termelő szövetkezetek és állami gazdaságok nagykiterjedésű üvegházakkal sűrűn beépített kertészeti telepei, pl. az Óbuda Tsz 11-es út menti telepe. Hamar jelentkeztek a társadalmi hatások is: a nagyon szűk légterű fóliasátrak alatt, a védőfelszerelés nélkül, intenzív vegyszerhasználattal és gyakran végzett permetezés egyes vidékeken a fiatalon leszázalékolt, rokkantnyugdíjassá vált emberek magas számához és társadalmi jelentőségű gyakoriságához vezettek. A Főváros piacaira (és azon keresztül exportra) termelő Galga- és Tápió-mente falvai jártak az élen e tekintetben, de a termálvizekben gazdag Szentes és Csongrád körüli települések sem maradtak le e negatív folyamatban (egészségügyi szempontból nézve, s ezáltal a hosszú-távú gazdasági hatás vonatkozásában is).
Meg kell említeni a más rendeltetésű "áttetsző" és/vagy sátorszerű építményeket s azon belül az épületeket is. E körbe sokféle dolog tartozik: a teniszpályák és uszodák téli vagy egész évi lefedésétől kezdve a terményszárításra, tárolásra használt tetőkig és sátrakig.

Alapvető kérdések

 A növényházakkal és a fóliasátrakkal kapcsolatban felmerülő első kérdés mindenkor: minek minősülnek ezek a műszaki alkotások. Az építési törvény definíciói az épületről és az építményről egyértelművé teszi, hogy mindegyikük építmény, és egyik részük - a huzamos emberi tartózkodásra készültek - épületek is.¹ Egyértelmű, hogy még a leszúrt fém vagy műanyag ívekre vagy más formájú tartókra fektetett, feszített fólia is beletartozik e körbe. A helyhez kötöttség kritériuma már a rögzítő karók, vagy a tartószerkezetek leszúrásával létrejön. Még egy elméletileg "vándor", mobil fóliasátor (mint egy gépkocsi fölé éjszakára kinyitott garázs) is megváltoztatja a terepszintet (és a felette való légteret).
A második dilemma a beépítési mértékbe (százalékba) való beszámítás. Az OTÉK általi meghatározás szerint a "telek beépített területe: a telken álló, a környező terepszinthez képest 1,0 m-nél magasabbra emelkedő építmények vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege. A vetületi terület számítása során figyelmen kívül kell hagyni . a növénytermesztés céljára szolgáló, legfeljebb 4,50 m-es gerinc-magasságú növényház (üvegház), fóliasátor, . vízszintes vetületét."²
Az előírás több részlete is figyelmet érdemel. Az egyik a "terepszinthez képest 1 m-nél magasabbra emelkedő" kitétel. Itt értelemszerűen a rendezett terep átlagához mért átlagos magasságról lehet csak szó, mert a rendelet többi részeiben az építménymagasságot ekként határozta meg a jogalkotó. A második az építmény fogalom használata, tehát az épületek és a műtárgyak is bele tartoznak. A harmadik a figyelmen kívül hagyandók felsorolásában alkalmazott, illetve hiányzó határozott névelő, amelynek alapján - a magyar nyelv szabályainak megfelelően - a fóliasátorra ugyanúgy vonatkozik a "növénytermesztés céljára szolgáló", valamint a "legfeljebb 4,5 m-es gerincmagasságú" kitétel, mint a növényházakra (üvegházakra). Ebből egyenesen következik, hogy a más célú - pl. garázs, raktár, műhely - üvegház és fóliasátor már kisebb gerincmagasság esetén is beleszámít a beépítettségbe. Az előírásnak még egy elemét emelem ki, azt, hogy a beépítettség minden telekre vonatkozik, s nem csak az építési telkekre. Ez azért fontos, mert a '98-at megelőző szabályzatok a beépítési százalékot csak az építési telkekre értelmezték.³
Vigyázat tehát, a kisebb gerincmagasságú növényházak és fóliasátrak nem számítanak bele a beépítettségbe. Ha korlátozni szükséges létesítésüket, akkor más szabályozási eszközökhöz kell folyamodni. Erre még visszatérek.

A harmadik kérdéskör a telken való elhelyezés szabályai. Az elsődleges szempontot az OTÉK elő-, oldal- és hátsókertjére vonatkozó előírásai tartalmazzák.⁴ E szerint az elő- és oldalkert előírt legkisebb méretén belül nem lehet növénytermesztés céljára szolgáló növényház (üvegház), fóliasátor; a hátsókertben viszont igen, de a teleknek a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 m távolságra kell lenniük (a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv eltérő rendelkezése hiányában).  Ha megvizsgáljuk ezeket az előírásokat, a következőket látjuk: ezek az előírások az építési telekre vonatkoznak, mert itt szokás megállapítani - általában - a beépítési módot, és ezzel együtt az építési helyet. De ugyanakkor az OTÉK lehetővé teszi az övezetekben (tehát a nem építési övezetekben, azaz a beépítésre nem szánt területek egyes részeire) is a beépítési mód meghatározását.⁵ A másik érdekesség a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv eltérő rendelkezésére való utalás. A kormányrendelet végig tartalmaz utalásokat a helyben való eltérési lehetőségekre, speciális szabályok megállapítására, és általánosságban is felhatalmazást ad erre a 111. § (1) és (2) bekezdésében. Ez növeli a helyi szabályozás felelősségét.⁶ Az eltérő szabályozás lehet a másfél méternél kisebb és nagyobb is. Kisebb érték meghatározásakor azonban több szempontot nem szabad figyelmen kívül hagyni - amelyre a jogszabály is utal, amikor megemlíti, hogy mindezt a "31. § rendelkezéseinek keretei között" lehet alkalmazni. Ez az előírás az építmények elhelyezésével kapcsolatos alapvető, ún. általános előírásokat tartalmazza, vagyis minden további (részletes) szabály kiindulási pontja, az érdemi követelmény megfogalmazása. A részlet szabályok általában konkrét értékeket adnak meg (azaz a követelmény egyik kielégítésének a módját, mértékét határozzák meg), amivel nagyjából és általában az elérni kívánt célt el lehet érni. Mielőtt az általános követelményekben elmélyednénk, még egy megállapítás szükséges: az 1,5 méternél a helyi szabályzatban és szabályozási tervben megállapított kisebb érték megengedőbb az országos szabályozásnál, s ezért szükséges e szabályozáshoz az építésügyért felelős miniszter, illetve a nevében eljáró területi/állami főépítész hozzájárulása az ún. végső szakmai véleményben.⁷

Az általános követelmények fontossága miatt célszerű azt szó szerint idézni:
"31. § (1) Az építményeket csak úgy szabad elhelyezni, hogy azok együttesen feleljenek meg a településrendezési, a környezet-, a táj-, természet- és a műemlék-védelemi, továbbá a rendeltetési, az egészség-, a tűz-, a köz- és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeknek, valamint a geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak, illetőleg azokat ne befolyásolják károsan.
(2) Az egyes építési övezetekben, illetőleg övezetekben a kivételesen elhelyezhető építmények akkor helyezhetők el, ha az építmény az adott területre vonatkozó övezeti előírásoknak, továbbá a rendeltetése szerinti külön hatósági előírásoknak megfelel, valamint a más rendeltetési használatból eredő sajátos hatások nem korlátozzák a szomszédos telkeknek az övezeti előírásoknak megfelelő beépítését, használatát.
(3) A (2) bekezdés rendelkezéseit kell alkalmazni a már meglévő építmény, építményrész átalakítása, bővítése, korszerűsítése vagy használatának megváltoztatása esetén is."
A növényházak, fóliasátrak estében - a többi szempont elhanyagolása nélkül - az alábbiakat emelem ki: a rendeltetési követelmények és a geológiai, az éghajlati, a terep, a talaj és a talajvíz adottságai, továbbá, hogy ne korlátozzák a szomszédos telkeknek beépítését és használatát. Ez az építési telkekre és a mezőgazdasági területekre egyaránt érvényes.
Ezen építmények megváltoztatják az általuk elfoglalt helyen és annak környezetében a napsugárzás és a terep/növényzet viszonyát (elnyelés, visszaverés, árnyékolás), a csapadékvizek földre/földbe jutását (a fedett területen csökkentik, a környező területen növelik az egységnyi területre jutó csapadékmennyiséget, és fokozzák annak intenzitását, eróziós hatását). Ezért pl. a legtöbb hazai területen külön kell gondoskodni a vízelvezetésről. Az építési törvény 2006. évi módosítása⁸ és a kidolgozás alatt álló nemzeti éghajlatváltozási stratégia egyaránt a vizekkel való gazdálkodást helyezi előtérbe a korábbi évtizedek vízelvezetésre koncentráló gyakorlatával szemben. E területekre - függetlenül attól, hogy építési telekről, vagy mezőgazdasági telekről van-e szó - vonatkoznak az OTÉK előírásai, amelyek a csapadékelvezetést szabályozzák. Legfontosabb, hogy a telek, terület csapadékvíz-elvezetését úgy kell kialakítani, hogy a víz a terepen és az építményekben, továbbá a szomszédos telkeken és építményekben, valamint a közterületen kárt (átázást, kimosást, korróziót stb.) ne okozzon, és a rendeltetésszerű használatot ne akadályozza. A telken a csapadékvíz elszivárogtatható s a telekről a csapadékvizet a közterületi nyílt árokba csak meghatározott módon szabad kivezetni (ha az árok az út tartozéka, akkor az abba való bevezetéshez az út kezelőjének hozzájárulása szükséges).⁹ Történetileg a csapadékvíz telken belüli gyűjtése és az áltata lemosott talaj megfogása (telken belül tartása) széles körben alkalmazott eljárás volt az őrségi szeres települések "tókái"-tól (csapadékvízgyűjtő mesterséges gödör, amelyet néhány ágból összerótt korláttal kerítettek körül) a tokaji borvidéken alkalmazott hordalékfogó - ülepítő gödrökig (amelyekből őseink puttonyban hordták vissza a termőföldet a tőkékhez).¹⁰

A termőföld más célú hasznosítása (művelésből való kivonása) nem tartozik a településrendezés és építés tárgykörébe, de nem hagyhatjuk figyelmen kívül, amikor e témát járjuk körbe. E szempont természetesen elsősorban a nem beépítésre szánt területen, szinte kizárólag a mezőgazdasági területeken merül fel. A figyelembe veendő alapvető jogszabályok: a termőföldről, a termőföld védelméről és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvények és egyes végrehajtási rendeletek.¹¹ Alapvetések: a termőföld védelme azért szükséges, mert az emberiség véges és nem igazán pótolható java. A talaj - ami a termőföld legalapvetőbb eleme - "a Föld szilárd felszínének élő közege, amelynek a legfontosabb tulajdonsága a termékenység, feltételesen megújuló erőforrás".¹² Ennek megfelelően a termőföld védelméről szóló törvény alapján hatósági engedély szükséges a termőföld (időleges, illetőleg végleges) más célú hasznosításához, s bizonyos esetekben ezért ún. földvédelmi járulékot kell fizetni. Bármily furcsán hangzik: egy "állandó növényházak által elfoglalt terület" a "művelés alól kivett területnek" minősül.¹³ Az ingatlan-nyilvántartás végrehajtási rendelet csak az állandó jellegű növényházakat említi, a fóliasátrakat nem. Ennek feltehetően az a magyarázata, hogy igen gyakran a növényházakban nem a termőtalajon folyik a termesztés, hanem szilárd burkolat kerül a talajra, s "talajszinten", asztalokon vagy "zsákos" megoldással, talaj nélküli (pl. tőzeg), vagy szervetlen (pl. perlit, kőgyapot) termesztő közegben nőnek/fejlődnek a növények. Ezáltal a földfelszín termőképessége, a talaj valóban megszűnik (vízkultúrás termesztés), a terület "üzemi területté" válik. A fólia alatt viszont általában megmarad a termőtalaj, mint termőfelület. A fólia inkább tűnik - könnyebb szerelése és kisebb beruházási igénye miatt - ideiglenes megoldásnak. Meggyőződésem szerint nem a fedés anyaga, hanem a termőföld használata alapján lehetne valósan erről dönteni. Ugyancsak művelés alól kivett területnek minősülnek az "állandó jellegű mezőgazdasági telephelyek (majorok, gépjavító állomások stb.)".
Klasszikusan a növényházak (üvegházak) üzemi területen, telephelyen létesültek/létesülnek, hiszen egyéb üzemi igényeket támasztanak. A temperálást, fűtést biztosító kazánház és tüzelőtároló, TMK műhely, a személyzet számára legalább készenléti szállás, tartózkodó helyiség, az intenzív művelést, többszöri termést lehetővé tévő termőközeg és tápanyagtárolás, a termés gyakori elszállítását biztosító eszközök (pl. ládák, rekeszek) tárolása, a rendszeres rakodást lehetővé tevő szilárd burkolatú belső úthálózat, a vagyonvédelmet biztosító kerítés stb. mind e körbe tartoznak.

Javaslatok

Mindezeket összevetve a növénytermesztést szolgáló növényházak (üvegházak) és az ilyen rendeltetésű és ehhez hasonló kialakítású és használatú fóliasátrak a mezőgazdasági területen, a településrendezési eszközökben kijelölt beépítésre szánt mezőgazdasági üzemi területre vagy a birtokközpontokba valók. Az előbbiek beépítési feltételeinek és mértékének meghatározása - az OTÉK-kal összhangban - a helyi szabályozás feladata, az utóbbit az OTÉK tartalmazza (helyben arról dönthet a település, hogy a közigazgatási határ mezőgazdasági területfelhasználási részén, annak bizonyos területein megtiltja, illetve korlátozza a birtokközpontok kialakítását).
A következő szabályozási dilemma ezen építmények megjelenése a lakóterületeken (és esetenként más, beépítésre szánt területeken). A lakóterületek közül jelentős mértékű telepítés csak a falusias lakóterületen jöhet szóba, s ott is csak akkor, ha a környezet adottságai, a táji, települési megőrzendő jelleg nem szól ellene. Ilyen lehet a szabolcsi almatermelő községek összefüggő tömbbelsői almáskertjei -, de ez más tájon és más növénykultúrával is előállhat.
A helyi szabályozásnak mindenképpen figyelembe kell vennie a korábban már tárgyalt szempontokat, tehát pl. azt, hogy az alacsonyabb (az OTÉK hamarosan megjelenő módosítása a 4,5 méteres gerincmagasságot 6.0 m-re emeli) - a beépítési százalékba bele nem számító ilyen építmények elhelyezését is szabályozhatja, csak nem a beépítési százalék meghatározásával. Az OTÉK egyértelműen utal arra, hogy a helyi jellegzetességeket az övezetekben (különösen építési övezetekben) érvényre lehet juttatni.¹⁴ A megközelítés, szállítás és a termesztés stb. miatt szükséges szilárd burkolatok a zöldfelületi minimum kellő meghatározásával szabályozhatók.
Külön kell szólni az üvegházak és a fóliasátrak árnyékoló hatásáról. Ez egyrészt a mezőgazdasági területeken azt jelenti, hogy a szomszéd termelését kedvezőtlenül befolyásolhatják (ezért kell többek között jellemzően a szabadonálló elhelyezés), másrészt a lakóterületeken hasonló problémákat vethet fel.
Az árnyékoláson túl nem feledkezhetünk meg kilátást és rálátást elvevő szerepükről sem, s ugyanígy utca- és településképi szerepükről. E szempontok mindenkor egyedileg vizsgálandók és dönthetők el - az ott élők intenzív részvételével.

A telepítési szabályok meghatározásakor figyelembe kell venni, hogy ezek karbantartást is igényelnek, tehát telekhatárra nem telepíthetők még beépítésre szánt területeken sem. Ennek természetesen ellene vethető, hogy hiszen történeti településeinken, településrészeinken bevett, gyakori építési mód az oldalhatáros beépítés. Ez így van, de a szabályzatok és a gyakorlat számos településen azért részesítette előnyben az ún. csurgó-távolságra való épületelhelyezést, mert megszüntette, vagy legalábbis jelentős mértékben csökkentette a szomszédvitákat. A növényházak és a fóliasátrak lényegesen gyakoribb karbantartást, tisztítást, javítást igényelnek, mint a hagyományos lakó- és gazdasági épületek és egyéb építmények.

A fentebb leírtak sok esetben a kizárás, a korlátozás, a mérséklés melletti érveket helyezték előtérbe, vagy legalábbis úgy érthetők. Ezért befejezésül szükséges arra utalni, hogy a gazdasági, megélhetési szempontok igen fontosak (mert az az életünk egyik alappillére). Világjelenség az üvegházak létesítése, az általuk elfoglalt területek növekedése. Nem utolsósorban azért, mert ezáltal az időjárástól legalább részben függetleníthető a mezőgazdasági termelés. Az így létrejött területeken intenzívebb gazdálkodás folytatható, s ezáltal más területeken esetleg mérsékelhető a gazdálkodás (pl. környezetkímélő használattal), vagy e területek az élelmiszertermelés helyett más célokra hasznosíthatók, például: energetikai vagy más ipari növények termesztése, erdősítés.

A szűken vett településrendezési szempontokon túlmenően érdemes arra is utalni, hogy ezen építmények miként szerepelnek az engedélyezési eljárásról szóló ÖTM miniszteri rendeletben. A teljesség igénye nélkül egyes jogszabályi előírások - a bejelentés alapján végezhető tevékenységek jegyzékéből - a lábjegyzetben találhatók. ¹⁵

Körmendy Imre

(Az írást Ripka János, az FVM osztályvezetője ellenőrizte mezőgazdasági, földügyi vonatkozásban.)