A fővárosban formálódik az a koncepció, amelynek alapján szeretnék egységesen kezelni a beruházásokból, fejlesztésekből eredő önkormányzati és lakossági károkat és előnyöket. A kérdés annak kapcsán vetődött fel, hogy a Közgyűlés határozatot hozott az Andor utca kiszélesítéséről, a vágányok felszedéséről.
Ezt követően széleskörű lakossági tiltakozás kezdődött. Az Andor utcaiak úgy vélték, hogy az útfelújítás igen hátrányosan érinti őket: sokszorosára nő az autóforgalom, a környezet- és zajszennyezés, melynek következtében leértékelődnek ingatlanaik is. Budapest vezetősége végül határozatot hozott arról, hogy mindazok lakását megvásárolja az érintett környéken, akik azt állítják, hogy a beruházás következtében tulajdonuk leértékelődik. A felhívásra mindössze 45-en jelentkeztek, de ebből csak 37-en fogadták el az eljárás menetét és engedték, hogy igazságügyi szakértő felbecsülje lakásukat. A szakértő ajánlata alapján az önkormányzat tulajdonosi bizottsága 22 lakás tulajdonosával állapodott meg, s adott engedélyt szerződéskötésre. A lakásvásárlások forrását a fővárosi Vagyongazdálkodási Alapból teremtették meg. Budapest főpolgármester-helyettese, Vajda Pál úgy vélte, hogy a megvásárolt lakások többsége nem értékelődik le, így az önkormányzat nem vállal kockázatot. Emellett fővárosi szinten egyébként sem voltak még eddig szociális rászorultság alapján kiutalható lakások. Véleménye szerint lesznek olyan helyzetben lévő családok, akik még egy esetlegesen rosszabb helyen lévő lakásba is beköltöznének.
A történtek után azonban fennáll annak a veszélye, hogy ha az önkormányzat ezentúl bárhol beruházásról vagy fejlesztésről dönt, akkor az érintett területen élő lakosság tiltakozása nyomán tömegesen kérik majd a város vezetésétől, hogy leértékelődés miatt az ő ingatlanaikat is vásárolja meg a város. Csakhogy itt több kérdés is felvetődik: Mekkora az a terület, és mi alapján határozható meg, amely érintett lehet egy beruházással, fejlesztéssel? Ezen a területen belül sem egységes, hogy egyes ottélő polgárok ingatlanaira milyen hatással lesznek a munkálatok. Hogyan határozható meg a különbség? Ez alapján milyen legyen az árkülönbözet? Mekkora volumenű beruházás, fejlesztés esetén foglalkozzanak a kérdéssel? Az önkormányzat hozzon-e egységes rendeletet erre vonatkozóan vagy minden egyes esettel külön foglalkozzon?
A január végi Fővárosi Közgyűlésre szánt határozati javaslatban több megoldás is szerepel. De a kérdés tanulmányozásával megbízott szakértők azt ajánlják, hogy az önkormányzat semmiképpen ne hozzon egy általános-egységes rendeletet ez ügyben. Hiszen minden beruházás, fejlesztés más és más, nem lehet a lakossági gondokat ezen a szinten egységesen kezelni. Ez természetesen nem zárja ki azt, hogy irányelvekről, a gond kezelésének koncepciójáról döntsenek. Ez a döntés pedig szólhat arról, hogy az ügyeket külön-külön kezelik. A lakossági tiltakozásokat kivédhetik, ha már a tervek megalkotásától kezdve részletesen tájékoztatják az ott élőket. Lakossági fórumokon gyűjtik be a panaszokat és válaszolnak rájuk. De a legfontosabb, hogy az önkormányzatnak még a beruházás vagy a fejlesztés megkezdése előtt részletes környezettanulmányt kell végeznie az érintett területen. Pontosabban, az első lépés, hogy meghatározza, mely terület is lesz érintett, honnan fogadnak el esetleges tiltakozásokat. Azután pontosan meg kell vizsgálni, milyen hatással lesz a környezetre a változás. Csak ezt követően készülhetnek el a részletes tervek. Arról pedig, hogy az önkormányzat a vitás esetekben megvásárolja a felajánlott ingatlanokat vagy csak kártalanítást fizet a tulajdonosoknak szintén egyedileg kell dönteni - vélik a szakértők.
Egy beruházás nyomán azonban nemcsak értékcsökkenés, hanem értéknövekedés is bekövetkezhet. Sőt a leggyakoribb eset a párhuzamosság. Magyarországon még nem megoldott, hogy az állami vagy önkormányzati beruházások, fejlesztések nyomán kialakuló értéknövekedést hogyan kezeljék, az miként és milyen mértékben kerüljön vissza a finanszírozóhoz. Merthogy csakúgy igazságos a dolog, ha a polgárokat nemcsak kártalanítják értékcsökkenés esetén, de ők is fizetnek, ha ingatlanukban az ő közreműködésük nélkül értéknövekedés következik be. Az elvonásnak több módszere is van - értéknövekedési díj fizetése vagy adó formájában történő elvonás -, a legfontosabb, hogy az ne rójon nagy terhet a tulajdonosra, s csak akkor hajtsák be, ha a növekedés realizálódott, vagyis pénzt kapott érte. Ezzel a módszerrel a szakértők szerint korlátozható a telek- és ingatlanspekuláció is.
Az Egyesült Államokban például az értékvesztések okozta károk elbírálását és kompenzálását bírósági útra terelték. Alkotmányuk kimondja, hogy magáningatlant nem lehet elvenni közösségi célra kártalanítás nélkül. Ingatlanelvétel azonban bekövetkezhet városrendezésből, övezeti átsorolásból, beruházások miatt. Önkormányzati beruházásnál ugyanez az elv érvényesül. Ám ezen gyakorlat szerint az Andor utcához hasonló beruházás okozta értékcsökkenés esetében nem fizetnek kártalanítást. Az önkormányzati fejlesztések mellékhatásai egyébként is nagyon ritkán jogosultak kártérítésre az USA-ban. Az út szélesítése ugyanis nem minősül elvételnek vagy kisajátításnak, csak akkor ha az ott lévő ingatlanok elvesztik lakófunkciójukat. A kárvallottak előzetesen, a beruházási program ellen nyújthatnak be ellenvéleményt az önkormányzathoz. A helyhatóságaik kötelesek minden beruházási program környezeti hatástanulmányát lakossági fórumon ismertetni. Ha a beruházás esetleg lakossági tiltakozás ellenére mégis létrejön, az ő álláspontjuk szerint a zaj és egyéb szennyezés-ártalomért a tulajdonosoknak nem jár kártalanítás. Az érvek: az útépítés, a forgalomnövekedés előre látható kockázat ingatlanvásárláskor. A csend és a jó levegő nem a lakóké, annak elvesztése tehát nem a tulajdonukban keletkezett kár.
Ausztriában szintén ismeretlen a kártalanítás helyi szinten. A fejlesztési programokat a tulajdonosok ott is a tervezés időpontjában vétózhatják meg. Ha érdekeiket nem sikerül keresztülvinniük, s a fejlesztés mégis megvalósul, bírósághoz fordulhatnak. A bíróság azonban nem ítél kártalanítást csak olyan esetekben, ha az önkormányzat valamilyen törvényi előírást nem tartott be.
Az értéknövekedés elvonását tekintve, szinte minden nyugati és tengerentúli állam alkalmaz valamiféle kategóriát. Az Egyesült Államokban becsült díjak vannak, Hollandiában és Nagy-Britanniában értéknövekedési díjnak nevezik, Németországban és Spanyolországban hozzájárulási díjnak. Finnországban a kérdést ingatlanadó bevezetésével oldották meg.
Németh Era